中国网财经9月18日讯(记者 安平) 因财务审计机构涉嫌违规，鲁商置业(600223,股吧)筹划了逾两年的定增申请于9月初被证监会中止。一业内人士告诉中国网财经记者，这对负债率极高的鲁商置业来说可谓是雪上加霜。
资料显示，2016年8月，鲁商置业披露定增预案，公司计划非公开发行股票数量不超过4.19亿股，募集资金总额不超20亿元，扣除发行费用后将全部投资于鲁商蓝岸丽舍A3、A4项目和鲁商中心首府1C项目。
鲁商置业曾表示，此次定增目的，除保障公司战略布局实施外，还想改善公司财务结构，降低资产负债率水平。那么，20亿元定增被中止是否会加剧公司资金紧张局面，上述拟投资项目是否继续推进，中国网财经记者给鲁商置业发去采访函，但截至发稿未收到回复。
负债总额446亿元
中国网财经记者梳理发现，自2008年借壳上市以来，鲁商置业资产负债率一直处于较高水平。2009年至2017年，鲁商置业资产负债率均在90%上下。
鲁商置业借壳上市后资产负债率等部分财务数据一览(制图：中国网财经)
截至今年6月30日，鲁商置业总负债445.74亿元，与去年年底的407.74亿相比增长38亿元；资产负债率94.34%，在125家A股上市房企中居首位，与去年年底的93.96%相比小幅上升。其中预收款项148.54亿元，扣除预收款项后的资产负债率为62.9%。
鲁商置业的资产负债率为何居高不下？易居研究院研究员詹逸凡在接受采访时表示，主要有两个原因，一是在当初上市时，重组中资产负债较高，这导致其先天负债率较高；二是上市之后因为关联交易过多，对营业收入和净利润产生影响。
为增加资金来源，鲁商置业积极发债。公司8月8日披露的公告显示，拟非公开发行不超过20亿元公司债用来还债。不过，上述业内人士称，能否发行成功其实是个未知数。据了解，由于债券违约频发，很多机构已经开始全面排查风险，今年以来不少房企发债接连中止，“在此背景下，未来一段时间里不少上市房企或将面临更为严峻的资金考验。”该业内人士直言。
主营业务毛利率水平较低
半年报还显示，鲁商置业上半年实现营业收入22.77亿元，同比增长0.17%；实现净利润4481.51万元，同比增长15.91%，而去年同期营收及净利润增速分别为13.07%和17.9%。
事实上，鲁商置业自2008年借壳上市以来，其净利润整体处于下降态势。数据显示，2009年至2017年，鲁商置业净利润分别为4.39亿元、4.41亿元、2.35亿元、2.47亿元、2.63亿元、2.06亿元、1.12亿元、0.92亿元和1.05亿。这也意味着，鲁商置业上市9年净利润下降近八成。
此外，2018年鲁商置业房地产业务毛利率为18.25%，其中山东省外毛利率仅9.38%，处于同行业较低水平。中信建投8月底发布的研报提到，鲁商置业目前可售货值中，哈尔滨占比最大，达35%。也就是说，如果按照上述省外毛利率，鲁商置业在未来可售货值中，省外项目毛利率还将拉低公司整体毛利率。
上述业内人士认为，鲁商置业毛利率之所以较低，主要因为项目周期相对较长，及各类其他原因造成成本上升所导致的。但鲁商置业认为，其所开发项目主要集中于三、四线城市，产品也以刚需住宅为主，所以造成毛利率偏低。
向养老地产方向转型
负债高企、业绩不佳的鲁商置业，开始积极转型，方向是养老市场。
2014年，鲁商置业开始跟踪研究养老地产，探索养老地产模式，希冀培育新的利润增长点；2015年成立鲁商福瑞达健康投资有限公司，正式拉开大健康产业布局；2017年3月，济南福瑞达颐养中心开始试运营，同年8月老年大学开业运营；今年3月，控股下属公司鲁商福瑞达出资200万设立济南福瑞达护理院议案获董事会通过。
不过，健康养老地产对鲁商置业业绩贡献甚微。
半年报显示，1-6月鲁商置业养老服务收入222.68万元，但运营成本为395.16万元。鲁商置业表示，公司对养老地产还处在探索阶段，需要一定的市场培育期。但是可以预计的是，养老地产将是鲁商置业转型发展的一个主要方向。
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