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年报解读 | 万科:利润增长放缓,“强身健体”穿越白银时代

继2012年首次提出“白银时代”论断后,万科认为当前白银时代已进入深水区。2019年,万科销售额达6308.4亿元,营收快速增长但盈利能力略有下降;财务保持稳健,净负债率处行业地位。基于“城乡建设与生活服务商”的战略定位,万科地产业务坚持审慎投资,继续巩固基本盘,同时围绕美好生活前瞻布局,相关业务逐渐实现良性发展。

 

01 销售:销售额超6300亿,增速降至个位数

 

图:2012-2019年万科销售额及增长率情况

年报解读 | 万科:利润增长放缓,“强身健体”穿越白银时代

 

数据来源:企业年报,中指研究院综合整理

 

2019年销售额超6300亿元,增幅放缓降至个位数。自2012年首次提出“白银时代”论断以来,万科销售额从1412.3增长至2019年的6308.4亿元,复合增长率达23.8%;2017年销售额首次突破5000亿元大关的同时,销售额增长率达到峰值45.3%,之后逐渐降低,2019年销售额增长率跌至个位数,较2018年增长3.9%,低于全国商品房销售额增幅(6.5%)。

 

开年业绩表现良好,预期全年将高位稳定。受疫情影响,2020年 1-2 月,万科实现合同销售金额 829.4 亿元,与去年同期相比下降9.9%,远低于全国商品房销售额降幅(-35.9%),好于行业整体表现。

 

图:2018-2019年万科各区域销售额及增长率情况

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数据来源:企业年报,中指研究院综合整理

 

中西部区域销售增长明显,上海区域仍是最大销售贡献区域。从各区域的销售额来看,上海区域、中西部区域2019年销售额同比分别增长12.9%和15.5%,南方区域和北方区域同比分别下降11.2%和2.4%;从各区域的销售额占比来看,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、其他销售贡献占比分别为20.2%、32.4%、22.5%、23.9%、1.0%,上海区域是第一大销售贡献区域。

 

02 财务:利润失速盈利能力微降,负债处于低位

 

图:2017-2019年万科营业收入和净利润情况

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数据来源:企业年报,中指研究院综合整理

 

营收保持较快增长,净利润失速。万科2019年实现营业收入3678.9亿元,净利润551.3亿元,同比分别增长23.6%、11.9%,增速较2018年分别上升1.0和下降20.5个百分点;净利润增速低于营业收入增速,主要是由于税金及附加、存货跌价准备等项目大幅增加,其中土地增值税同比增加50.9%。

 

图:2017-2019年万科盈利能力情况

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数据来源:企业年报,中指研究院综合整理

 

在行业盈利空间收窄背景下,万科盈利能力微降。2019年万科房地产业务的结算毛利率(扣除税金及附加)为27.2%,较2018年降低2.5个百分点;净利润率、加权平均净资产收益率分别为15.0%、22.5%,较2018年分别降低1.6、0.7个百分点。

 

图:2017-2019年万科负债情况

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数据来源:企业年报,中指研究院综合整理

 

总体负债率保持稳定,现金流比较充裕。2019年,万科资产负债率为84.4%,同比降低0.2个百分点,基本保持稳定;净负债率为33.9%,仍处于行业较低水平;有效负债率为51.0%,同比降低0.6个百分点。有息负债以中长期负债为主,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币938.9亿元,占比为36.4%。2019年万科实现经营性现金净流入456.9亿元;年末持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债总和。

 

通过公司债券等渠道进行多元化融资,提升抗风险能力。2019年,万科分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行,发行利率分别为3.65%和3.55%;完成5亿元超短期融资券发行,发行利率3.18%;此外还完成多次美元中期票据发行,最低票面利率为3.15%。

 

03 投资:始终坚持审慎投资,聚焦一二线城市布局

 

图:2018-2019年万科新增土储情况

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数据来源:企业年报,中指研究院综合整理

 

始终坚持审慎投资,土储超1.5亿平方米。2019年万科获取新项目147个,总规划建筑面积3716.5万平方米,同比减少20.6%,权益规划建筑面积2478.4万平方米,与去年基本持平。截至2019年底,万科土地储备总建筑面积约15650.4万平方米,权益建筑面积9530.2万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约492.9万平方米。

 

图:2019年万科新增土储分布(按金额)

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数据来源:CREIS数据库

 

聚焦城市经济圈一二线城市布局。2019年,万科新增土储主要位于长三角、京津冀、粤港澳大湾区城市群和中西部核心二线城市。按建筑面积计算,2019年新增项目71.5%位于一二线城市,按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。2019年,万科新增土地金额前十大城市为杭州、重庆、北京、苏州、成都、福州、宁波、天津、广州和温州。

 

04 业务:围绕美好生活布局,多元业务开花结果

 

图:万科多元化业务发展情况

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数据来源:企业年报,中指研究院综合整理

 

万科遵循“与城市同步发展,与客户同步发展”的策略,围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。万科在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上,积极拓展业务版图,已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。其中,物业服务的营业收入达127亿元,首次突破百亿;租赁住宅业务新增开业5.6万间,截止2019年底累计开业11万间,成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率约90%。疫情背景下,物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力,物流仓储、冷链等业务发展前景广阔,未来万科这些业务将会迎来快速发展。

 

05 管理:推进组织重建与事人匹配,提升组织能力

 

以组织重建与事人匹配为重心,激发组织活力。面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势,万科主动开启了“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的全面转型升级。2019年,万科重点推进组织重建与事人匹配工作,一方面重塑组织架构和运作机制,强化目标认同,提升协作效率;另一方面,全面重构职务、职级和薪级体系,通过年度动态检视、大江大海等方式实现动态事人匹配,以激发每个人的奋斗潜能,提升组织能力。

 

图:万科组织重建、事人匹配策略

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数据来源:企业年报,中指研究院综合整理

 

组织内部流动性提升,人员结构不断优化。2019年,旨在推进组织重建和事人匹配的 “大江大海”计划开始实施,年初南方区域内部人事调整后,年底又进行了北方区域、南方区域、上海区域等数十个城市总的人事大换防。经过一年的人事调整,万科2019年底在册员工131505人,较上年增长 26.1%;其中房地产开发系统员工19372人,较上年大增52.9%,可见万科在持续巩固核心业务基本盘;从房地产开发系统人员专业构成看,市场营销和销售人员同比增加390.3%,近四倍增长,扩充了超过4000人。

 

结语

无论市场风云变幻,作为一家危机感极强的企业,万科始终保持自己的步调稳健前行。尽管2019年盈利能力微降,但聚焦一二线的布局、稳健的财务政策、“五位一体”的组织再造都将助力企业穿越市场深度调整期,经过“修剪枝叶”的多元业务也逐渐步入良性发展轨道。2020年万科将以“聚焦产品服务,深化组织重建,巩固提升基本盘”作为年度工作主题,通过产品力和组织力的迭代升级,不断提升企业的综合竞争力。

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