一、首家大型地产公司财报
2020年3月，各大上市公司开始进入财报发布时间，其中大型地产公司非常引人注目。地产巨头万科率先发布了2019年财报。
早前大林在《200万的房子，首付60万，贷款140万，背后的财务意义是什么？》以“大白话”的方式讲解财务报表中的“三张表”（资产负债表、利润表和现金流量表）。
下面，我们将以万科地产为例，让大家更加理解商业世界。同时，小白读者中关心地产的人不在少数，各位也可以透视地产公司的状况。
万科财务报表的文字描述部分是这样的：
报告期内，万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%，增速与去年相比基本持平；实现净利润551.3 亿元，同比增长11.9%；实现权益净利润 388.7 亿元，同比增长15.1%。相较于去年同期，净利润及权益净利润的增速至少下滑了5个百分点。
2019年实现营收3679亿元，净利润389亿元，同比分别增长24%和15%;销售金额6308亿元，已售未结合同金额约6091亿元，较2018年末增长15%;经营性现金净流入457亿元，经营性现金流连续11年为正。
……
对于财经小白而言，或许看不大懂，但“感觉”不错！
我们回顾一下“三张财务报表”的内容：
资产负债表：资产=负债+所有者权益
利润表：收入-成本费用=利润
现金流量表：现金的增减，及根据其用途划分为经营、投资及融资三类活动。
具体到万科地产（2019年财报）：
资产负债表：1.73万亿=1.46万亿+2706亿
利润表：3679亿-2943亿-……=389亿元（净利润）
现金流量表：
经营活动产生的现金流量净额：456.9亿
投资活动产生的现金流量净额：-286.3亿
筹资活动产生的现金流量净额：-333.4亿
大林在早前的文章中提到，好公司的特征是：
1、资产负债率低
2、总资产收益率高
3、净资产收益率高
万科不像典型的优质公司，因为它的资产负债率非常高，已为84.36%。当然，这也是我们房地产公司的常见状况。
有人不理解资产负债率的意义。
其实非常简单，你可以理解为自己兜里有100元，但84.36元都是借的，年底要还。当然，现实中的还款日期比较多样，有一年内要还的，有几年后要还的。
至于总资产净利润率可以理解为，你拿着兜里的100元做生意，一年能赚3.38元。
有人可能觉得，拿100元才赚3.38元，这样也太低了，还不如存银行或买理财产品。
然而，各位不要忘了，万科作为企业能借很多钱，兜里100元中的84.36元都是借的，只有15.64元是自己的钱。所以，你若拿着15.64元，用一年时间赚取3.38元，净资产收益率就是22.47%。
这么一算，大家应该能区分“总资产收益率”和“净资产收益率”了。
现实生活中，我们身边的朋友喜欢用信用卡套现，然后拿着这笔钱去做生意，或者对外“放贷”，这都无形中加大了自己的资产负债率。部分赚到利润的人还会向身边朋友炫耀自己的理财能力。然而，这也无形中增加了风险，而且可控性低。
与此同时，大林有必要给大家解释一下，经营活动现金流的重要性。经营活动现金流是企业经营产生的，简单理解就是自己靠生意赚钱。投资和筹资活动产生的现金流就是借钱融资或者变卖资产的现金流，这就无关生意了。
现实中，有不少老板，自己生意不咋样，年年亏损，但撑了好多年不破产，关键在于融资能力强，或者及时卖资产还钱。
在2019年，万科能获得456.9亿的经营活动现金流，说明它是真正的干活，且自己的生意能赚取到手的钱。
为什么赚到手的钱很重要呢？
大林认识不少搞工程的小老板，给别人盖项目，经常是超过一年都拿不到尾款。年底几乎要刷几家银行信用卡。这就是赚的是账面利润，不是到手的钱。
所以，大家不要被纸面富贵给骗了！
二、房地产环境
大林认为，分析公司状况，我们关注市场环境。我们在万科的财报中，可以看到其对2019年房地产市场的回顾。
主要有四点：
1、重点城市销售面积总体保持平稳增长，三四线城市销售面积有所下滑。全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据，2019年全国商品房销售面积17.16亿平方，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%。
2、万科公司产期重点观察的14个城市商品住宅批准预售面积同比增长4.2%，成交面积同比增长8.8%，去化周期约9.7个月。
（14个城市：北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州）
3、房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资13.2万亿，同比增长9.9%。土地市场供应和成交面积同比微增。中国指数研究院统计，2019年全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长4.7%，成交建面同比增长7.4%。
4、行业融资依然受限。
万科站在地产商的角度，几乎把整个地产行业都捋了一遍。若你有房产投资计划，可以参考万科对房市的看法。
三、万科的小心思
细看财报，大林发现万科的销售集中度非常高，全国分为四大销售区域，但有房地产结算的集中在46个城市。万科在地产圈属于保守派，一遇到不利环境，就大喊“活下去”。所以，房子扎堆在经济核心区，我们也能理解。
至于万科卖一套100万的房子，赚我们多少钱，财报也给出了答案。
一年时间，卖一套100万的房子，万科平均赚13.50万。
更出乎意料的是万科融资成本也非常低，银行贷款基本是按约定利率上浮-5.88%，债券为2.95%-5.35%，其他借款为3.62%-6.16%。作为一家地产公司，万科的融资成本甚至比一些买房人还低。
地产公司中，融资成本有明显的梯队：
第一梯队（融资成本在5%以内）：中海、华润、招商、保利、龙湖、金地、万科和金茂
第二梯队（融资成本介乎5-5.5%）：远洋、绿地和绿城
第三梯队（融资成本在5.5%以上）：公司很多，不一一列出了。
地产行业资金紧张的情况，早在2019年底就出现了。
面对融资端的收紧，中小型企业发行海外债的规模较往年增长明显，2019年10月份共有13家房企发布接近50亿美元的融资计划，仅11月5日一天之内就有四家上市房企发布海外融资公告。
融资成本低的公司，在高负债率的状况，生存概率更高。
四 、疫情影响
疫情对房企产生了不小的冲击，万科也不例外。据祝九胜透露，疫情对万科的影响，主要体现在销售、现金流、开工等方面。
从销售上来说，1月份对万科公司基本没有影响，2-3月的销售同比降低了510亿元。
祝九胜称“以上这些影响最终就体现在现金流方面。销售回款减少，成本增加，并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力”。不过也有比较乐观的地方。目前，南方区域的额来访量已恢复到6成；北方区域恢复到了3成。
这也就解释了部分房企为什么搞促销活动了！
数据显示，2019年上半年，80家上市房企有息负债规模达6.61万亿，也就是说即使什么都不干，每年的利息支出就有几千亿了。
特殊时期，房子卖不出去，每天的利息支出就是一笔庞大的支出。要是三个月没有收入，现金流再好的房企都熬不下去。
近期，某房企搞销售促销活动，3天收到房款580亿元。
大林觉得，大家可以特别留意未来数月的地产公司财务数据，特别是2020年一季度和二季度财报，因为真正的影响，我们可以从中发现。
今天看来一眼股市，发现绿色蛮多的！
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