对于银行而言，涉房融资向来是“高危”领域。自8月以来，监管已开出多张涉及银行违规“输血”楼市的罚单，被罚事项主要包括同业投资资金违规投向资本金不足、“四证”不全的房地产项目等。“数罪并罚”之下，更是出现了千万级罚单。

事实上，由于房地产业务的特殊性，监管一直高度关注银行涉房类融资的情况。在此背景下，房企融资违规事项为何还屡禁不止?是银行贷后监管不力还是“另有隐情”?接受第一财经记者采访的业内人士认为，一般情况下，房地产项目贷后监管并不难，出现违规可能是项目“高回报”的吸引。

千万级罚单频现

针对资金违规流入楼市的强监管一直在持续，近日，上海银保监局重拳打击，对多家银行予以重罚。

最近的一次为8月14日对上海银行(8.700, 0.17, 1.99%)作出的处罚。根据处罚信息，上海银行于2014年至2019年存在违规向资本金不足、“四证”不全的房地产项目发放贷款等23项违法违规行为，因而被上海银保监局罚没1652.16万元，其中包括27.16万元左右的违法所得以及1625万元的罚款。

而在8月10日，浦发银行(10.800, 0.21, 1.98%)同样也收到了一张千万元罚单，这是银保监系统今年开出的最大金额罚单。罚单信息显示，浦发银行2013年至2018年存在同业投资资金违规投向“四证”不全的房地产项目、未按专营部门制规定开展同业业务等12项违法违规事实，罚款金额高达2100万元。

另外，8月5日，上海银保监局还公布了对兴业银行(16.460, 0.36, 2.24%)上海分行的处罚，该分行因6项违规事项被罚450万元，其中包括，2016年10月至2018年10月，部分同业投资资金违规投向项目资本金不足的房地产项目;2016年9月至2019年9月，部分同业投资资金违规用于支付土地出让金;2016年12月至2018年10月，部分理财资金违规投向项目资本金不足的房地产项目。

从上述违规事项来看，在银行涉房类融资方面，同业、理财资金违规流向“四证”不全、资本金不足的房地产项目等问题较为普遍。一位银行业资深研究人士对第一财经记者表示，这些问题在房地产金融领域存在已久，尤其是在2017年之前较为流行，但在当时开启“三三四”检查后，就有所减少了。“从时间跨度上看，上述处罚也可能是部分银行的‘旧账’。”该人士说。

何为合规的房地产融资

第一财经记者了解到，判断一个房地产融资项目是否合规，主要依据“四三二”原则，即四证齐全(土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证);项目资本金比例达到30%;房地产开发商或其控股股东具备二级资质。

“不管银行是通过表内贷款给房地产项目提供融资，还是通过同业资金和理财资金投资房地产项目，都是被允许的，只要符合‘四三二’相关要求，就属于合规，而不是根据项目融资资金来源判断。”华东某上市城商行相关负责人对记者说。

其中，在项目资本金方面，除了银行资金直接用于支付项目资本金，上述负责人告诉第一财经，银行还可能存在的违规情况在于，测算时虚增项目资本金规模。

比如，原本10亿元的项目，股东至少要有3个亿项目资本金，剩下7个亿可通过银行贷款，但为了获取更多贷款，项目方可能和银行协商，在测算时将资本金规模提至15亿元，这样最多就能拿到10.5亿元的贷款。“对于这种情况，监管在倒查的时候就会发现项目的资本金不够。”该人士说道。

另外，土地出让金也是监管的绝对红线。根据要求，银行资金，不管是贷款，还是同业资金、理财资金等，都不能进入土地款。一位国有大行分行副行长对记者称：“一个10个亿的项目，假设土地款是4个亿，那么银行最多提供的贷款是6个亿，而非7个亿，因为房地产开发贷绝对不能用于支付土地款，这属于严重违规，是监管的重点。”

该副行长还表示，目前银行开发贷基本解决的是项目后期的工程款、装修费用等，即“后融”，而像土地款等款项属于项目的“前融”，银行通常较少涉及。

为何屡禁不止

由于房地产业务的特殊性，监管一直高度关注银行涉房类融资的情况，并不断加大惩处力度。在此背景下，为何违规事项还屡罚不止?是银行贷后监管不力还是“另有隐情”?

第一财经记者了解到，一般而言，银行对房企项目的资金流向监管并不算难。银行在支付相关款项的时候，“第一手交易”肯定监测得到，比如钱是打给了建材商，还是原材料供应商等;至于第二手交易，银行通过尽调等方式也可以查询。

如当前普遍存在的一个情况是，很多项目在刚启动时并不一定能申请到银行贷款，而是后期才申请到，申请融资的用途之一为“归还股东借款”。在归还股东借款时，银行还需明确借款资金的主要用途，如果是当时这部分借款用于支付了土地款，按规定银行贷款就不能帮助项目还款。“银行在前期尽调时，通常就会了解到股东借款去了哪里。”上述银行业资深研究人士对记者称。

上述华东某上市城商行相关负责人也告诉记者，在银行业务中，房地产业务算是较为简单的业务，因为它是按照项目制来计算，在这个项目里，土地款是多少、建设需要多少钱、原材料多少钱，都有市场价格，公开透明，银行能够通过很多外部信息来佐证项目贷款资金是否合适。

不过，该负责人也提到，如果一些企业对相关资金进行了多层嵌套或者绕道，再从银行体系外转到体系内，银行监管起来就较难。“对于这种行为，监管如果查到，通常会从轻处罚，可能认定银行是贷后管理责任没有落实到位，罚款金额也不会太高。”

而一些较大金额罚单的出现，或是由于银行的“有意为之”。记者了解到，银行的动力可能来自于，“前融”的贷款定价更高，企业要向银行支付更高的融资成本。

在目前严监管态势下，银行很少会“顶风作案”。上述国有大行分行副行长对记者称，“以前这类罚款，在50万元左右，成本远低于银行的收益，因此银行倾向去做这类业务;目前的情况则是，如果被查到，银行不仅要上交项目收益，还会被处以2~3倍的罚款。”

这从房地产贷款规模变化上可窥一二。央行2020年二季度金融机构贷款投向统计报告显示，二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末下降0.8个百分点，增速连续23个月回落;房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速比上季末下降1.1个百分点。

此外，这类处罚对银行的影响还在于监管评级的变动。“一旦涉及到监管处罚，尤其是大额的，都会对银行的监管评级造成影响。如果评级降低，银行从央行公开市场操作上拿到的资金成本就会比其他银行更高，而且在当地政府的招投标方面也会受影响。”上述华东某上市城商行相关负责人对记者说。

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