年报系列点评之十二
2018年销售规模增速达五年最高，但仍低于百强平均水平；财务指标表现优异，但杠杆利用有待提高。
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克而瑞研究中心 房玲、易天宇
经历了两轮重组整合的中海，2018年于各方面都迎来了崭新面貌。销售金额同比增长30%，增速达到最近五年最高，但是依然低于2018年百强销售35%的平均增速，企业过去5年的平均增速与其他十强房企相比也处于末位。为了进一步推动规模增长，中海持续加大投资力度、加仓扩储，2019年计划拿地权益投资额达1350亿港元。在财务方面，中海的各项财务指标表现一如既往的突出，利润率和融资成本都属于行业最优秀的水平，但是杠杠利用仍然有待进一步加强。此外，在90%的资源投入住宅开发产业的同时，中海坚持10%资源投入商业与创新业务下，多元布局、各路开花，反哺主业同时，创造新的利润增长点。
销售：增速达5年最高，但仍低于百强平均水平
2018年中海地产（含联营合营公司）共实现合同销售金额为港币3012.4亿元，同比增长30%，完成了年度销售目标的104%，其中回款2726亿港元，回款率达90.5%。相比往年，2018年中海的销售同比增速已达到了近5年来的最高，但依然低于2018年百强房企35%的平均增速。
在过去的几年中，中海先后经历了两轮调整，其中2013、2014年中海与中建整合，2016、2017年中海又经历了中信收购及内部调整，从而导致这些年的销售增长率较低。过去五年中海地产的销售金额平均增长率及复合增长率，分别为17.3%和16.8%，在十强企业中暂居末位。未来中海应继续加强规模的扩张，进而缩短与同等规模房企间的差距。
2019年中海将销售目标定在了港币3500亿元，相比2018年增长了16%，相对于同规模房企而言，中海目标依然较为保守。2019年中海的可售货值约为6955亿港元，目标去化率为50.3%。预计在市场有利的情况下，中海或将超额完成销售目标。
投资：连年扩大合作力度，19年计划拿地1350亿
2018年中海地产保持了较为积极的拿地态势，与2017年在拿地规模上大致持平。期内中海地产（不包括中海宏洋）在内地28个城市及香港，共新增拿地建面1764.1万平方米，拿地总价为1214.9亿元，分别略有增长1%、下降2%。此外，中海宏洋新增拿地建筑面积502.3万平方米，拿地总价196亿元，分别同比增长100%、108%。
近年来中海加大了合作拿地的比例，2018年中海地产（不含中海宏洋）新增的66幅地块中有25幅是合作的，权益建筑面积占比72%，相比2017年86%继续下滑14个百分点。虽然中海加大了合作力度，但跟其他企业相比，中海的合作比例并不算高。目前房企之间的合纵连横越来越多，是很多企业规模快速增长的利器，而中海则一直比较谨慎，这可能与企业更加注重利润率的保持和产品质量的控制有关。
2019年中海在土地储备方面会更加进取，全年计划新拿地权益投资额为港币1350亿元，同比上升24.5%。截止2019年2月，中海地产已新增拿地61.5万平方米，拿地权益总价87.8亿元，预计之后，中海将会逐步加大投资力度，从而确保规模的增长。
从拿地结构来看，2018年中海地产（不包括中海宏洋）主要于环渤海的二线城市拿地较多，其中青岛、长春、北京、济南的拿地规模均达到了百万以上，青岛的新增建面更是达到了279万平米，占到了总量的16%，于各城市中遥遥领先。从近期较为火热的粤港澳大湾区城市来看，2018年中海于广州、佛山、深圳、香港都有所拿地，其中广州新增拿地158万平米，仅次于青岛。对于未来的市场布局，颜建国表示中海将始终坚持布局一二线的策略不变。
截止2018年底，中海地产的土地储备达到了7010万平米，同比增长10%，权益为5697万平方米；而中海宏洋的土地储备为2134万平米，同比增长12%，权益为1998万平方米。中海目前已拥有总土地储备合计9144万平方米，权益面积7695万平方米，可供企业未来3到4年持续增长的需要。从结构来看，土地储备中粤港澳大湾区共有1400万平方米，占比超过15%，货值将近3000亿港元。未来中海可以继续加大位于粤港澳地区的土地储备，从而更好地享受大湾区政策红利。
财务：各指标领先行业，杠杆利用有待提高
2018年中海地产的盈利水平再上一个台阶，毛利率达到了37.79%，较2017年增长了4.85个百分点；净利率达到了27.24%，较2017年增长了1.86个百分点，核心净利率达21.63%，较2017年增长了2.08个百分点。历年来中海的利润率都维持在较高水平，一方面是因为其在项目选择上更为注重利润空间，此外中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务，从而能够更好地控制成本。
此外2018年中海的三费费用较往年继续下降，三费费用率仅为4.18%，相比2017年的4.33%下降了0.15个百分点。利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率，都得以让中海的盈利水平维持在较高水平。
除了利润率外，历年来中海的综合借贷成本也始终维持在较低水平，2018年底中海地产的加权平均融资成本仅为4.3%，相比2017年底的4.27%略有上浮0.03个百分点，处于行业极低水平。2019年1月，中海与二十家银行成功签署港币300亿元5年期俱乐部贷款协议，该贷款成本处于同期同类行业中最低水平之一；此后中海又完成发行了35亿公司债，其中品种一总额20亿元，票面利率仅为3.47%；品种二总额15亿元，票面利率仅为3.75%。凭借着良好的信用评级，预计未来中海的综合借贷成本或将得到进一步的降低。
在现金方面，中海手握充足现金。2018年中海拥有流动资金达1006亿港币，现金短债比达3.25。净负债率方面，中海也呈现出了加速扩张的趋势。2018年中海地产的净负债率为32.49%，相比2017年增长了5.37个百分点。但整体来看，32.49%的净负债率与同行业房企相比依旧显得过于保守，未来依旧具有加强杠杆的空间。
多元化：布局三大产业群，多元业务反哺主业
2018年中海在三大产业群（住宅开发产业群、城市运营产业群、创意设计与现代服务产业群）的战略规划下，坚持以90%的资源聚焦住宅开发主业，7%至8%的资源用于持有商业物业发展，1%至2%的资源用于创新业态，期间中海在商业及创新业务领域也都取得一些进展。
2018年中海在传统商业领域共实现租金收入港币40.6亿元，同比增长了38%，其中投资物业实现租金收入港币35.3亿元，同比增长44%；酒店及其他商业物业收入港币5.3亿元，同比增长8.2%。截止目前，中海地产持有并投入运营的商业物业总面积409万平方米，包括42栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店，为内地最大单一业权写字楼发展商。未来随着中海商业规模的不断扩张，2023年预计其商业收入将突破港币100亿元。
除了传统商业，在多元化领域中海也正在积极部署，2018年中海围绕房地产开发拓展，共有13个新业务项目投入运营，涵盖教育、养老、物流三个行业的12种业态，包括学校、幼儿园、中海学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等，运营面积超过35万平方米。如2018年12月，中海的首个养老项目——天津中海锦年福居落子天津，标志了中海地产旗下康养产业长者公寓项目的正式落地，项目建筑面积约5000平方米，拥有共计102个床位。
虽然中海在各个业务领域都有所布局，但整体进展缓慢，这一方面既是因为中海对于新业务仍处于摸索期，另一方面也是由于中海相较于其他企业在发展策略上更为保守、谨慎。未来中海应继续加快在新业务上的拓展，在反哺地产主业的同时，为企业创造更多新的利润空间。
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