中国最大“鬼城”逆袭：房子均价超1.5万

　　张庆宁

　　周定友每次出入郑东新区管委会办公楼，看到门口的商务外环路如织的车流以及周边日渐繁荣的新区，偶尔还是心生波澜。

　　他曾是日本设计师黑川纪章设计事务所规划部的副主任，同时也是世界级城市规划大师黑

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　　十多年弹指一挥，他见证了郑东新区从草图走入现实，从芦苇遍地到高楼林立，也从过去饱受质疑的“中国最大鬼城”，成长为建成区突破100平方公里、人口突破100万人、全口径税收突破135亿元的成熟城区。

　　郑东新区的逆袭，在鬼城、空城日渐增多的当下，颇具典型意义。

　　回应质疑

　　在郑州，以南北向的中州大道为界，

　　不仅是新老城区的分界线，也是房价的分水岭。中州大道西侧，是郑州市老城区，每平方米房价大多在1万元以下。中州大道的东侧，即郑东新区，这里已经很难再找到1.5万元以下的房子。

　　入住郑东新区几乎是一种社会地位的象征。这意味着更高的个人收入水平、更好的生态环境、更完善的基础设施。当然，还有大把的金融机构和世界五百强公司，在河南这个农业大省，这意味着更好的就业机会。“一个城区是不是有人气，看学校好不好。”周定友说，郑东新区成立之后，他们在全省范围内招聘老师，目前除去大学，这里的老师多达3000人，共有70余所公办中小学、幼儿园建成招生，在校学生超过5万人。

　　而在郑东新区建设之前，该区域的总人口也不过5万人。2001年10月，彼时还是黑川纪章设计事务所规划部副主任的周定友，奉黑川纪章之命前来郑州搜集资料。“那是我第一次来郑东新区这边，过去那个军用飞机场还没拆，跑道已经老化，停放着一些锈迹斑斑的军用飞机。机场旁边，有大片半人高、望不到边际的芦苇，非常荒凉。”

　　自2003年郑东新区的建设正式起步，到现今，只有12年的时间。这期间，周定友亲历过太多外界对郑东新区的质疑，其中2009年到2013年期间，质疑声最盛，也曾被一些媒体称为“中国最大鬼城”。

　　彼时面对这种质疑，周定友表示，我们只能埋头干活，把成绩干出来再说，“现在成绩的确出来了，整个河南最好的新城，应该就是郑东新区了。”

　　郑东新区管委会提供的数据显示，2014年，郑东新区全口径税收完成135.8亿元，同比增长14.5%，其中公共财政预算收入、地方税收收入、新增固定资产投资规模，三项数据均位列郑州市第一。

　　重庆市长黄奇帆对鬼城有一条评价标准：凡是一个地方有100平方公里的城市建成区，每一平方公里在5000人以下的，就是100平方公里的空间50万人以下，一定是空城、鬼城，闭着眼睛都可以这么判断。合理的就是一平方公里1万人，100平方公里就是100万。

　　截至2013年底，郑东新区100平方公里左右的建成区内，共有人口103万，在郑州市16个县区中，仅次于金水区。

　　一张蓝图绘到底

　　借势，周定友认为这是郑东新区得以崛起的关键之一，“2000年前后，河南省的城镇化率排在全国倒数后两位，随后提出的郑东新区，算是恰逢其时。”中国彼时的城镇化率不过30%，而河南作为全国第一人口大省，与全国水平相比还差上10个百分点左右。

　　同年6月28日，时任河 南省长的李克强在郑州市调研时指出：一定要增强郑州中心城市功能，加快全省城市化进程。三个月后，他提出要加快开发郑东新区，以进一步扩大城市规模，拉大城市框架，培育新的经济增长点。

　　当时107国道以东的郑州军用机场搬迁重建，郑州市曾设想对迁址后的老机场用地重新筹划利用，主要面向港澳地区招商引资，规划了一个十几平方公里的“港澳新城”。这个方案很快被否决。“我们给克强同志汇报以后，他明确提出两句话，郑东新区的规划建设要高起点、大手笔。”什么是高起点、大手笔呢？时任郑州市委书记的李克在与时任郑州市长陈义初商量以后，“干脆国际招标”。

　　2001年8月，郑东新区开始对外征集方案。为此，郑州市与国家建设部专家联系，询问“世界上最有名的设计单位有哪些”。最终进入角逐的，除了黑川纪章设计事务所，还有澳大利亚COX集团、美国SASAKI公司、法国夏氏事务所、新加坡PWD集团以及中国城市规划设计院。

　　2011年底，黑川纪章的概念规划方案获得以建设部总规划师陈晓丽为评审组长的国内外权威专家的多数投票，最终入围。“做郑东新区概念规划时，黑川纪章60多岁。可以说，当时的规划方案积聚了他一生的经验和成就。他在互联网上的自我介绍中，提到的国外城市规划作品不多，其中郑东新区是比较得意的一个。”周定友介绍，黑川纪章的设计思想以新陈代谢为主，这反映在郑东新区，包括九宫格和如意形象等传统文化在规划中的应用，以及大面积绿地、流动的水系和城市各个功能区的组团式发展等元素的融合，最终使得郑东新区成为一个有生命的城市。

　　郑东新区规划之初，李克强即提出，城市发展要一张蓝图绘到底，规划方案形成后，可以通过法律程序固定下来，在建设过程中，一定要服从规划，任何单位和个人都不能自行其是。

　　当黑川纪章的规划方案通过后，郑州市人大常委会通过决议，以地方法规形式对规划方案进行确认，并报国务院备案，以法律形式确保郑东新区的建设能够一张蓝图绘到底。

　　“郑东新区如果说有我的功劳，那就是我能守住，按照规划来建设。”2012年10月，十多年未接受媒体采访的李克首次受访。他在3万多字的发言中，200多次提到“规划”二字，“有人说，我有钱我就盖高，你怎么不让我盖高呢？有人说我钱不够，你为什么偏让我盖120米？但我们就是要统一高度。黑川先生跟我讲过，他说一座大城市一定要有它的标志，标新立异的东西。比如说悉尼歌剧院、埃菲尔铁塔。他在郑东新区CBD区域设计了一个建筑群，一个地标。如今看来，不管从天上看，还是从地上看，冲击力都很强。”

　　周定友一直在负责郑东新区的具体规划工作，他坦承，自己在技术上未遇到太多难题，而部分权力部门试图突破规划，让其感觉棘手，“我们能挡住的，就自己来。挡不住的话，就去找领导。不管是李克省长，还是后来的三任市委书记，面对这种问题都是一句话，‘按规划执行’。”

　　从政府到市场

　　规划只是一张美好的蓝图，从蓝图走入现实，起步之艰难在所难免。“12年前的郑东新区就是一张白纸，基础设施严重匮乏。下雨天，我们带客商前来参观，来的时候那条土路还能走，回去的时候已经过不去车了。”周定友回忆，郑州市政府只得通过土地滚动开发的形式，以财政担保和土地抵押，向金融机构融资。

　　另外，他们又不得不采取一些行政性强制手段，“比如说，控制老城区的新建项目，凡是新开发的项目到东区来，高层建筑超过一百米的，到东区来。”

　　以郑州市中级人民法院搬迁为例，该院彼时已经在郑州市区选好位置，后来被要求搬到郑东新区。“虽说当时他们不太乐意，但还是搬来了，位置就选在金水路上，整个郑东新区最好的地段。现在他们倒是高兴坏了。”周定友说。

　　在一块150平方公里的空地上再造一座城市，投资力度如此之大，不可能完全依靠行政主导，这也是李克所强调的——郑东新区以市场运作为主，政府只在基础设施上投资。“当时的社会舆论并不看好，本地的房地产开发商也不看好。即便他们进来了，干活也是拖拖拉拉，担心一片空地上建好的房子卖不出去。”周定友清楚地记得，投资信心的树立，还是源于外部，“那些外地的开发商，绿地、绿城、顺驰这样的，最早来郑东新区投资。它们经历过上海、杭州那种城区从无到有的发展阶段，对郑东新区的出色规划和它在中原地区的区域优势，都有一定的研判能力和乐观前瞻。另一个因素是便宜的地价，每亩地几十万元，每平方米的房子，成本也就一千多块，那时郑州市的房价还只有两千多块。”

　　这些外地开发商过硬的产品质量和品牌影响力，逐步把信心向外传导，更多的资本开始流入郑东新区。作为河南省省会，郑州市的发展势头没有让这些投资者失望。郑州市GDP在2012年突破5000亿元，2013年突破6000亿元，位列全国300个地级以上城市第19位。而整个河南的GDP总量已经跃升至全国第五、中部第一。

　　同时，正处城镇化快速发展阶段的河南，也为郑东新区提供了可观的人口净流入。数据显示，郑州市区流动人口300多万，且每年以25%的速度递增，城区人口密度仅次于广州，居全国第二。而当前城镇化水平不足45%的河南，约有1600多万人口，是处于半城市化状态的农村籍市民，这些都将是郑州做大的人口红利。

　　随着城市规模的成长，郑州市尤其是郑东新区的房价，也从每平方米2000多元，蹿升至每平方米1.5万元以上。周定友表示，郑东新区的行政之手早已转换角色，“以房地产开发为例，过去我们四处求人过来拿地，现在则是各方争抢着竞拍土地。那好，政府就制定一个土地基准价，负责为各方打造一个公正、公平、公开的平台，剩下的交给市场。”

　　新挑战

　　房地产一直是郑东新区主要的发展引擎，一度占据着财政收入的70%以上，同时也是郑东新区人口净流入的主要驱动力，这种模式的不可持续性可以预见。因此，郑东新区的产业培育也在同步进行。

　　2008年前后，郑东新区的产业定位为8个方向，其中金融业尤为重要。早在2003年时，时任河南省委书记李克强对郑东新区未来发展提出了“城市建设与产业发展必须协调一致，实现双轮驱动”的要求。随着郑东新区完成“三年出形象，五年成规模”的目标任务，到2008年3.45平方公里的CBD区域已吸引多家金融机构聚集。

　　2011年，《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》(国发〔2011〕32号)明确提出“加快推进郑东新区金融集聚核心功能区建设，适时申请开展电子商务国际结算业务”。

　　“这是国务院层面首次将郑东新区和金融的关系提了出来，我们将此理解为国家战略，因此也将郑东新区定位为中原经济区的金融中心。”郑东新区金融服务局局长卫志刚表示，从金融业在郑东新区财政收入的占比来看，2012年是5%，2013年是15%，2014年将近20%，目前金融业在全区GDP占比达到一半左右。

　　“早期，大家不愿意来这边。就像央行[微博]河南分行、农行河南分行，都是我们给他们在郑东新区盖了新的办公楼，把他们的旧楼置换过来，另外还需要省领导反复给他们做工作，给出一些优惠条件，比如低价卖地、给他们援建置业小区之类的。”卫志刚介绍。

　　针对一些规模较大的金融项目，郑东新区在招商引资过程中更是不敢松懈。以占地138亩的民生银行(9.23, -0.04, -0.43%)战略研发服务基地为例，该项目将为郑东新区带来一万个就业岗位，相当于郑东新区目前金融从业岗位的一半左右。

　　去年6月24日，中国民生银行与郑州市就这一合作项目达成合作。据郑东新区金融服务局政研组工作人员徐佳佳介绍，仪式筹备期间，郑东新区各部门通力合作，仅用12个昼夜完成民生银行战略研发服务基地一期项目138亩用地地上附属物清点、树木砍伐、沟渠回填、土方清运、坟茔迁移、临时建筑拆除、围墙圈建等一系列前期工作。

　　“我们每天都会给民生银行那边发送基地现场清理的照片，几乎是一天一个样。他们对我们的办事效率还是很认可的。”卫志刚表示，该项目已经开工建设。

　　郑东新区目前已累计入驻各类金融机构226家，人民银行[微博]、河南证监局等机构，汇丰、渣打、东亚等多家外资银行，中行、农行、工行、民生、广发等12家全国性银行省级分行，中国人寿(37.46, -0.42, -1.11%)、中国人保等20余家保险机构以及中原证券、中原信托、郑州银行等本地法人金融机构均汇聚于此。

　　卫志刚认为，金融机构与郑东新区之间，本就是一个双向选择的过程。“郑东新区的金融业从无到有，并非强行聚集而成，其中原因是多方面的，其一是前面提到的国家战略和产城发展的定位；其二是区位优势，距离老城区仅隔一条中州大道，而且区内有高铁站，交通出行便利；其三是河南本身经济实力较强，并且拥有中原经济区这么一个广阔的发展腹地。”

　　“郑州市的金融机构现在很多在努力往这边搬，但土地资源却是不可再生的，尤其是在CBD这片。因此，我们进一步细化规定，金融机构的省级以上分支，才可以过来拍地，不像过去那样谁想拍就能拍了。”卫志刚介绍，产业的腾笼换鸟也在悄然进行，“过去这边的写字楼每平方米的租金只有七八毛，现在涨到2块5到3块，比市区平均水平高出5毛左右。跟那些金融机构相比，盈利能力一般的小公司肯定扛不住，他们都开始陆续往外搬。”

　　2012年底，郑东新区规划控制扩大至370平方公里，比周定友铅笔下的郑东新区，多出220平方公里。显然，这对郑东新区的产城融合又提出了新的挑战。

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