你关心的，是中国的房价！
万科，关心他的股价表现。
说到底，万科也是给“资本”打工的。打工的方式是，从资方融钱之后，去跟国家买块地，把面粉加工为面包，在土地上造房子，加价卖出去。股价如果好，则万科更容易找到便宜的资金。嗯，这个便宜，是指利率的便宜。这样，造房子的成本就低一些，净利润就高一点。
因此，股价不坚挺，信用评级不高，会很影响他们的融资能力和利率。
所以，万科每年发布财报以后，都要面向社会解释几个事：
1、过去一年，万科业绩做得好不好，赚了多少钱？
说这个时，万科也是在踩钢丝绳：利润少了，股价就不好看；利润高了，置业者就要质疑，房价是不是过高，万科赚得太多。
2、中国住宅，到底还有多大的上升空间？万科基本盘靠谱么？
说这个时，万科也是感觉在踩钢丝：说住宅前途宏伟，炒楼客就追进了，会被媒体质疑万科炒作中国楼市；但是，说住宅的钱不好挣，那么股民也就集体撤了，股价就要暴跌。
3、面向未来，万科的业绩保卫的战略是怎么做的？
花有百日红么？住宅能永生么？说这个时，万科也是很颤抖了 ：说住宅板块减弱了，大家就觉得万科的业绩难撑住6、7千亿销售金额的规模；说住宅板块占大头，大家就担心楼市淡季时万科是不是要勒裤腰带？
4、作为中国房地产最赚钱的公司之一，万科除了赚钱，还为社会考虑过什么没？
社会弱势者一般认为，赚钱有原罪啊！在中国，如果你有很多很多很多很多钱，而对社会和公益淡漠，一堆鸡蛋西红柿就砸过来了。
因此，万科的发布会的基调，基本是这样的：
万科过去赚到了很多钱，对得起股东（分红），对得起股民（股价涨）——这话，是说给买股票的人和借钱给万科的人听的，鼓足资方的信心。
但是，万科的钱钱，赚地很不容易，而且会越来越不容易。万科总是以更高的成本，提供更有品质的楼盘——这话，是说给买万科房的业主听的，挽住客户的心。
而且，万科的日子也不容易，每年都在祈祷“活下去”，房地产这个业务不好干——这话，是说给吃瓜群众和同行听的，争取点同情分。
2020年3月17-3月18的万科业绩的视频说明会，以殷亮总为首的万科高管们齐齐亮相，以“蓝筹般业绩KPI”主题开头，告诉大家万科牛是真的牛：
万科2019年业绩亮点
报告期内，本集团实现营业收入人民币3678.9亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利人民币3.47元，同比增长13.3%。
报告期内，本集团实现净利润人民币551.3亿元，同比增长11.9%；实现权益净利润人民币388.7亿元，同比增长15.1%。实现销售金额6308.4亿元，在全国商品房市场的份额约4%，实现经营性现金净流入456.9亿元。
本集团房地产及相关业务的结算毛利率为26.9%，较2018年减少2.3个百分点。本集团全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年减少1.0个百分点。
2019年本集团实现投资收益人民币49.8亿元，同比减少26.6%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益利润为人民币37.9亿元。
然后，告诉大家，疫情来了，万科做了很多，不但尽了社会责任，更是靠万科的综合业务线来做到了“为抗疫服务”的社会大责任：
各业务奋战抗击疫情前线
在全国各地，万科各项业务严格落实联防联控机制，做好“最后一公里”防护，全力保障住宅社区、写字楼、商场、长租公寓等场所的安全运转。守护超过2663个住宅项目319万户家庭，助力超过10000家企业复工复产。在武汉前线，万科共服务61个住宅社区、5家商场、4个物流园区、2间酒店、4个租赁公寓，覆盖超过12万户家庭，超过30万居民。
万科公益基金会第一时间向武汉紧急捐赠1亿元，支援抗疫一线的医疗急需物资采购和医护人员关怀；商业业务对旗下全国商场超过10000家商户减半收取2月份租金，同时助力商户线上销售，与商户并肩保障民生供应；万纬物流无偿开放全国27个城市的59个物流园，支持防疫物资流转；万科物业还派出志愿者积极支援武汉火神山医院物业服务，武汉酒店团队为援汉医疗人员提供后勤保障服务。
但是，大势在前，2020年万科的业绩肯定会受到疫情的影响，1-2月份影响已经很厉害了。可是，大家也不用担心万科的前景。房地产行业还是个长牛，疫情改变不了人们置业和投资房产的根本性需求：
祝九胜：疫情整体上对公司影响非常大
销售2到3月份，同比降低510亿，1月基本没有影响。湖北进入3个城市，1月23日基本上就没有新的销售，虽然占比3.1%-3.2%之间，但影响很大。
疫情让我们对1万户有交付延缓，全年3.9万户交付延缓。今年比往年晚了40天，一年的1/9。
销售回款减少，疫情增加了防御的成本，每天5.3万人在抗疫一线，增加了加班支出。销售回款下降也给未来一两年增加了结算压力。
目前有改善迹象，客户来访量恢复到1月5成左右，南方更好，6成，北方3成左右。复工率8成左右，工友人数72%。
需求不会简单的自动消失，疫情之后会有节奏的释放。
而且，更不用担心未来1-3、5年的万科业绩。因为万科持续在各城市拿地，土地储备量大，撑得起万科每年6、7000亿销售金额盘子的业绩：
张旭：疫情给经济和行业带来巨大挑战
无论疫情怎样，中国房地产中长期趋势不会发生根本性变化，城市化还在继续，人和产业的聚集还会继续，投资策略还会继续。
1、始终关心客户。客户在哪，我们就在哪。万科围绕有人住、有人用的项目定位。持续关注：产业聚集口导入、轨道交通、地铁上盖，我们都会更多去寻找这样的机会。
2、保证现金流。
3、投资是一个开始，开发的全过程才是我们的全目的，最终做好产品和服务，才是投资最具有能力的时候。服务好客户，给客户提供好的产品，才是基本理念。
为了确保企业持续发展，每年都会有个仓位，无论周期怎样运转，市场怎么恐慌，我们评判标准都是以项目为准。
说实话，作为房地产从业者，听到这些，已经很振奋人心了。在置业者和房地产投资者角度，像万科这样的巨头，都敢持续大量的拿地、造项目，就说明房地产确实在中国还有“本质的需求”，都不会被“疫情进行根本性”影响。巨头在前，小散不怕。
巨头有足够的数据，去真正地分析行业和宏观经济。如果存在大的风险，万科们不可能下那么大资本去拿那么多土地回来。万科对房地产的信心，肯定是基于严谨的分析和判断，是要为企业效益的巨大得失负责的。
万科一直，很精致地追求财报的利润好看。也追求，业务线组合的高度和社会责任。万科希望成为城市的建设者，而不只是房子的提供者。所以，万科的楼盘，都是以10年的成长期来规划的：
销售时，单价一般不会是最低的；二手价格，一般也不会是三年内涨最多的；但是，居住角度，万科楼盘总是相对更让人向往的；而10年后，万科社区总是会成为最繁盛的。
简单说，万科似乎不鼓励像股票一样来短炒作万科楼盘。做万科的业主，最佳收获期都是拿了10年+的那些主。比较符合但斌“时间的玫瑰”的那种金钱投资观的人。
但是，做万科的股民，却会揪心很多。
股民很难像房产证一拿就10年那样，股票一拿10年。股民眼中持股3年，都算长长线了。股民巴不得今天买入是最低价，明天卖出就是最高价。恐怕，2020年疫情导致的房企销售额的风险，还是会影响股民的信心。年报公布之后，万科连跌2天：
很多股民甚至感慨，万科的收益还不如2015年万宝之争时。一场激烈的股权战争，反而激活了万科股票的活力。而埋头活下去的低调2年，万科的股价表现却不够猛，让股民顿足。而万科还警示市场，房地产整个行业毛利润下降可能是长期趋势！
更让股民揪心的是，一众评级机构也新鲜公布了对万科的评介，也不知道新的评估下降会不会影响万科2020的融资目标（额度&利率）：
其实，以上股市评论皆可疑！
中国股市基本没有价值投资这一方法论。
股价本质上，还是“期值”，博弈的是“对未来的看法”。股价关注的是变化，关注“未来是不是变更好”，博弈的是“看准了没”。中国股价，并不是企业业绩涨2%则股票涨2%。并不是房价涨，则房企股价涨；也不是房企业绩涨，则房企股价涨。而是，房企们未来的业绩会不会更好？
显然，按万科高管们的发言，在说万科的业绩是撑得住！能够稳定！股东可能会有分红！但是，稳不代表未来业绩会高增长！房地产行业未来1年，没有巨大的向上变化的可能，毛利还可能下降！房企们可能不会高增长了。
然后，私募和部分散户，看不到楼市活跃剧增、房企利润暴涨，就不会认为股价会大步往上冲。反而，在姚万事件下，万科短期存在很大的不确定性，让万科的股价更有猜想空间，导致股票交投活跃、价格波动大、量价都旺。
而现在这种老牛耕地的稳健之风，让大众对万科的未来没有了悬疑，股价就不会有很大的波动。
如果以芳姐个人的认识来说吧，2020年房企的股价，是跟中国疫情数据相关、跟中国消费复兴相关。一旦大众看到疫情清零，各处售楼处人头怂恿，大家就会看多楼市；如果中国的消费复兴，人们可是吃吃喝喝、大搞国内游，大家也会看多楼市。到那个适合，房企股才会来个触底反弹。
那时候，股民才会去盘点，top 20的房企，哪家拿地多？哪家2020年的销售面积多？哪家的业绩会好？然后，把排前的房企的股票，逐一拉高！
所以，现在万科公布的业绩KPI，到2020年10月份时，才最显得珍贵。为什么呢？因为今年10月份时，中国国内疫情应该基本控制完毕，国内消费和旅游复兴正旺，大家会看到中国走出一个大底部。同时，海外各大国的疫情应该也过了高峰，海外市场不那么恐慌了。
而房子呢，可不要等到股价涨了再来买！
2020年，中国会加大“大项目”的建设。大项目包括路桥、市政、医教等等。今年大概率会启动很多旧改和更新项目。也说不定会放开一批地标建筑的建设。很多城市还会新建科学城、大科学装置，封面型文化场馆。这些，都会刺激房价直接跳涨。
但，等到楼市明朗再入市，价格就不是低谷咯！房子的交易可没法按股票的短炒来进行，等大家都看清了城建在提速，想入场就来不及买了。
总结一下，芳姐认为：
1、2020年，上半年房企的股票还没回到主角姿态。
因为大众预期不了未来楼市会大好，房企也只是说业绩能稳定。而且行业毛利还可能会降。
2、楼盘营销正蹒跚起步，定价偏保守，上半年房价不会太泡沫。
3、2020年，城建提速，疫情彻底消退时，中国楼市会转旺。下半年房价会比上半年贵。
为刺激经济发展，各大城市会加快市政项目，有望旧改提速、地标建筑增加、文化-医疗-教育设施增加。
4、10月份左右，疫情消控明显，人们看多楼市，年尾房企股价可能走强。
那会儿万科这份业绩报告的数据，就能跟股价挂钩了。重点关注万科的土地储备，利润趋势。如果内房股整体走强时，万科这种龙头股可能表现更起眼！
5、买万科房，从来也不重点看1、2年内的涨幅。
以芳姐多年对万科楼盘的跟踪、观察，除了深圳万科星城、万科臻山府等楼盘在买入2年内出现了巨大涨幅；过去10多20年来，万科楼盘房价的最佳表现往往是在5、6年之后，甚至10年之后表现更好。因为万科在运营社区，万科在维护建筑，时间越久，越容易跟品质粗糙的短炒盘拉开差距！
大众情绪很是波动，但中国疫后乐观，2020年上半场宜买房，下半场宜买房企股！
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