作者：卢俊

来源：真叫卢俊

车位车位，有车无位，爱车易买，一位难求。

01

车位，大概是每个小区业主最纠结的存在。

不买不租吧，爱车就像居无定所的流浪汉，又像和交警城管四处打游击的民兵。

租吧，涨价不说，爱车说不定哪天就像租房客被一纸逐客。

买吧，说贵不贵，但车位大多比车贵。

关于使用权，爱恨交加，是业主们内心的呐喊。

但事物都是一只六面魔方，往往纠结的根源在于，只聚集于魔方的一面。

投资，才是车位最具争议的那一面。但就这个角度来说，车位反而是个神奇的产品，很具欺骗性，然而却是善意的那种。

02

因为不管你买过开发商们怎样黑心的产品，排除限价捆绑等种种非正常市场情况，车位应该是你能买到的，价格最良心的那个。

我们以最主流的地下车位的建设成本为例好了。

一般车位的大小：6米*2.5米=15平米

但这就是实际情况吗？

我们都知道一般住宅都需平摊电梯、楼梯和走道等面积，而这点上，地下车库更像一个地下无底洞。

地下车库有着行车道、出入口坡道、设备空间（人防设施、消防设施、电梯）、支撑柱、墙角等等，无法“停车”的边角料等诸多面积。

意味着，平摊后，每个“停车车位”占用地下车库的面积一般都是翻倍，30平左右。

这还没完，我们都知道常识上，在土地里面的建设成本，远大于在地面上建设成本。

举个例子，一般的中层住宅楼钢筋混凝土的用量，地面住宅部分钢筋含量可能为50kg/平方，地下车库部分则可能超过120kg/平方。

对了，挖土方，做支护，弄防水和排水，一个都也不能少。

举例来说，中位段的二线城市，建安成本一般为2900元/平，即2900元/平×30平=87000元。

好像还能赚，你以为开发商就能松了一口气吗？

你是不是经常在地下车库看到的非常厚重的大门。没错，那玩意就是地下防空洞的结构部分。属于最好不要用到，但却是人防办必须要求，还不能销售的那种。

毛算算，建设+禁售，成本又妥妥的加了600元/平。某种程度，你可以把它看作，开发商对爱国主义的节操成本，一共是600元/平*30平=18000元。

慢着，人防办结束后，还有市政公用基础设施成本：200元/平，总价200元/平*30平=6000元。

算来一般车位的建安成本为：8.7万+1.8万+0.6万=11.1万。而且要划重点的是，还不含开发商的管理和营销成本。

什么意思，一般平均十几万的车位，看懂了他的成本结构，就会明白车位是个神奇的吃力不讨好的买卖。

简单说，开发商们吆喝的声音越卖力，心头血滴的越汹涌。

然而，这并不是开发商丢弃了商人的本色，而是因为政府逼着地产公司，每拍得一块地就要按照“车位配比”建车位。

所以一个真正让开发商欲哭无泪的产品，即便抛开投资的逻辑链，对业主个体而言，这也是底层上不吃亏，还有使用权的商品。

03

心花怒放了吗？别急。

什么是投资中最重要的事？回答赚钱的，大多都被市场的浪潮冲刷的不知所踪。投资最重要的事是，躲坑。本金去往哪里前，请先看清前路的坑。

车位，横平竖直的两道白线中所藏的门道并不简单。

因为同样的白线，分割出了三种不同性质的车位：公摊车位，人防车位，产权车位。

公摊车位，最具有欺骗性的车位。

车位面积列入公摊面积，并被业主分摊了。所以我们一般常见的地面车位，多数属于此类。注意，地下车位不多见，但不代表没有。

虽然大多有着就近停在入户大堂旁的便利。但《物权法》的明确规定了，“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

这意味着，开发商是无权销售的，只能出租的。没有产权，是公摊车位的底层硬伤。

一句话，产权不清晰的公摊车位，至少不是你投资的第一选择，租赁反倒有相对实惠优势。

人防车位，最容易被忽略的车位。

顾名思义，人防车位是按照国家有关规定建造的，给人防工程单独规划的车位。换句话说，产权是国家的。战时，要被征用的。

所以，这种车位对开发商而言，只能使用，不能销售的。

但《物权法》中有着“谁投资，谁受益”的原则，在不妨碍防空功能的前提下，人防车位是能提供给业主使用的，就是可以租的。

当然，如果开发商突然卖给你一个明显低于市场价的车位，请先查查车位属性，便宜的往往才是最贵的。

以上两种，只租不卖。

可套路还是有的，比如某些声称20年产权车位，本质上就是一次买断20年使用权，但法律上，超过20年，就不再保障了。

投资而言，切记躲坑。

而那个投资性车位叫产权车位。

就是那些车位的建筑面积未被分摊，开发商有车库产权的，一般我们在地下车库见到的就是这种。不过不要忽略，那些被无约定的，被公摊的地下车位不属于此列。

总之，产权车位才可以办理产证，一般年限40-70年。

简单总结下就是：

公摊车位好比女朋友，没领证前一切都是未知。

人防车位好比情人，说不定啥时就跑路了。

产权车位好比老婆，娶的贵，到底有证，值得投入。

04

看起来选哪个，我们已经明了，可这笔收益经济账真的算清了吗？

车位的收益一般分两种：出租收益和增值收益

先说出租收益，以我所在的小区说下吧，最近有人以20万买了一个车位，小区租金500/月，收益率为500*12/200000=3%，PE市盈率为33.3倍。

3%的租金复合收益率，未必见得强于理财产品的收益，但是目前看，还是强于当下余额宝的2.8%。

诱人的来了，这个车位是08年的，将时间轴拉长到10年的维度，当时完税价大约85000左右，如果按20万市场价标的，收益率即

8.5*（1+X^10）=20→→→X=8.93%。

别忘了，这段时间还有租金涨幅的贴现率，以08年开始的300/月为计，300*12/85000=4.24%.

这样车位过去10年的复合收益率，毛估估的话，总计：8.93+4.24=13.27%。

而我们小区房产的平均年升值幅度，毛估估，总体10%~12%。

看起来，就复合收益率，车位似乎略优住宅一筹，胜过当下的银行理财，秒杀这十年间绝大多数股民。

那车位投资的魔方六面真的集齐了吗？

05

大家首先不要忘了，相比住宅，车位一般是缺少杠杆这个神奇的跷跷板。

也就是说，这是个全款产品，没准比你的爱车还贵，所以总有业主纠结是租是买？

还是那个20万的车位，500/月，70年的租金呢，42万。还不包括租金的未来涨幅和车位出清，无位可停的未来风险。

还有一个容易忽略的风险点，根据《合同法》，“租赁期限不得超过20年，否则超过部分无效。”

所以对一般业主而言，买胜于租。

但还有两种例外：

一者，不宽裕，实属无可奈何，权宜之计。

二者，超级理财，20万也能在股市放出烟花的那种，比较稀缺，段位不足的，不建议模仿。

闭眼买产权车位，似乎怎么看都是正确的投资喽？

06

谁的钱都不是大风刮来的，如果投资有个大一统定律，华尔街就该开出和清洁工差不多的工资了。

车位为何会增值？

通胀？也对，车位本质还是土地稀缺的对冲，可还是跑的快那么一些。

但车位增值的最主要还是供求。

基于此点，先来认知一个大前提。

真实的需求，汽车保有量增幅，无论加速还是放缓，总体上还是不断增长的。

据公安部交管局统计，截止2016年我国汽车保有量已达1.94亿辆，单是15年就新增2752万辆，增长14.18%。

这点相信大家从越来越拥堵的路上，已经深有体会。

更夸张的是，同期考取驾照的人数也快速增长，去年新增3314万人，持证人数超过3.1亿。

车位虽然没有公示统计数据，不过总体是稀缺的。

应该说，感谢国家快速发展和收入生活提高，这是车位投资的底气所在。

但战略上的数据不能掩盖城市和小区上的分化。

先说城市。

我们经常听说香港上海百万天价车位，为何？城市价值放大了供求稀缺。

这点我并不主张一二三四线的粗暴划分，中国很复杂，我老家就是一个生意底色，却四线都算不上小县城。但由于房价不贵，几乎家家有车，很多不止一辆，每次回老家停车都很头疼。

这里提供个简单参考吧，再配合大家实际对各自城市用车主观体验吧。

本城汽车保有量低于市里可以“免费”停车的地方时，需求不足，先观望吧。

同理，超出“免费”停车的地方时，这个城市车位总体开始稀缺了。

但城市对了，不代表就是万金油，因为那是总量能级，生活中我们停车只会在自己小区或者最多周边。

所以我们要解下车位比，简单说就是分子车位和分母户数比值，好比多少萝卜多少坑，如果数量一样，就是1。

这里给大家建议两个投资线：1.2和1.5

<1.2，稀缺，值得投入。

1.2~1.5，可以视情况权衡。

>1.5，建议观望。

可小区情况远比城市复杂。

比如市区小区入住率大多高于人气不足的远郊小区，而且远郊小区的周边可能还有不少免费停车场，让供求比失衡，车位价格自然难涨。

再比如高端小区一般双车标配，甚至保姆都是配车的，这样哪怕1.7都会显得稀缺。而且一二线城市很多普通小区，双车也开始渐成标配。

车位比是个重要指标，但不要忽视，个人小区的实际供求。

07

所以，梳理下来：

足够的预算+明确的产权+对车位良心成本的认知+需求整体涨幅和土地稀缺性的势能+保有量不错的城市选择+小区的实际供求

这样一条投资的逻辑链清晰浮现，那么有价值事情何乐不为呢，至少它最坏还是个能用的商品。

但就我个人真实感受，其实只有一点：

当你开着车满世界找不到车位的时候，收益率就不那么重要了。

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