房地产贷款政策再迎新政?9月28日，有媒体报道称，监管要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，新增涉房贷款占比降至30%以下。

结合住房和城乡建设部日前联合人民银行召开房企座谈会，立下“三道红线”，不少人猜测，房地产贷款或要全面收紧?

9月29日，《中国银行保险报》记者采访了多位银行业人士，有反馈称，近来新增房地产贷款的额度的确紧张。不过，“压力”更多源自市场需求，与银行季末信贷额度吃紧有关。另外，受访人士均未见到网传的监管文件。

相关专家指出，当前房地产贷款政策整体上仍维持“房住不炒”的思路，银行需对新增房地产融资有所把控，避免信贷资源违规流入房市，同时，信贷要更多向实体倾斜。

新增房贷额度

受市场季节因素收紧

“临近四季度，部分分支行已接近用尽全年的按揭贷款额度。9月、10月是房地产销售旺季，今年虽受疫情影响，但三季度市场明显回暖，造成全行新增房贷额度吃紧。”一位大行省分工作人员向《中国银行保险报》表示。

对于商业银行而言，房地产贷款是银行的“优质资产”。在银行贷款总量中，房地产贷款规模较大，出于抑制风险和泡沫的考虑，早前，监管层将其纳入MPA(宏观审慎评估体系)考核，对银行表内广义口径(包括房地产开发融贷和住房按揭贷款)房地产贷款进行限额，以控制房地产贷款增速和增量。

在此基础上，商业银行每年会设置房地产贷款投放上限和指标，同时，会按月对分支行的新增涉房贷款规模进行统计，决定分支行的贷款投放结构。

“相比于其他类型贷款，涉房贷款对银行信贷额度的消耗较大。如果前三季度涉房房贷消耗过多指标，接近年底，银行信贷额度就会有一定程度下降或不足的现象，四季度进行管控也就成为板上钉钉的事。”一位业内人士指出。

一位国有大行计财部门人员向《中国银行保险报》表示，关于涉房融资，近期该行只下发了《关于进一步规范法人涉房类信贷业务融资收费降低企业融资成本的通知》。该文件主要指向“减费让利”，依据银保监会发布的(2020)18号文制定。同时，其所在的考核部门，并没有设置个贷、房贷额度的这一类指标。

实质上，结合央行统计的数据来看，近几年新增房地产贷款占比始终处于下滑趋势。2019年全国新增房地产贷款5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。与2016年相比，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。

今年上半年，受疫情影响，新增房地产贷款占比则进一步下降至24.7%。

房企开发融资规模受限

四季度或明显下降

中信证券(30.520, 0.49, 1.63%)研究部副总裁张全国向《中国银行保险报》表示，对于新增房地产融资总量的管控，早在2019年同期就有相关说法。即使有新的监管指示，更多也是之前政策的延续。

在2019年举办的第11届陆家嘴(11.530, 0.07, 0.61%)论坛上，银保监会主席郭树清曾提到，“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”因而，近几年，金融监管部门和各地区围绕“房住不炒”在不断进行调控。

统计显示，今年1-8月，全国房地产调控政策次数高达368次。川财证券房地产分析师陈雳指出，随着多地楼市在经历持续火热的状况，楼市开始逐渐收紧。监管部门下半年多次召开房地产工作座谈会，其核心仍然是强调“房住不炒”的定位，确保房地产市场平稳、健康发展。

近来颇受关注的一次会议是，8月下旬，住建部联合央行联合召开重点房企座谈会。会后，住建部与央行为重点房企定下“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍的房企将不得融资。

前述业内人士认为，“三道红线”的政策，主要是为了控制房企有息债务规模所设置的标准，以此控制地产开发融资规模，防范因为盲目加杠杆扩张导致金融风险。

贝壳研究院认为，随着融资环境进一步收紧，四季度房企融资规模大概率保持环比下降态势，房企销售端压力将进一步加大。房企为冲击年度目标，抢占双节假期市场，或采用降价促销手段。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，在融资环境趋紧与融资需求居高的背景下，降杠杆或将成为房企未来发展的主旋律。

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