如今，国家政策面死死的按住房地产投机的苗头，三令五申住房不炒，三四线城市的大规模货币化棚改也逐渐退出。那么，是否意味着房价未来就不涨，甚至下跌？

要回答这个问题，我们不妨先来探讨一下，房价背后的逻辑到底是什么。

Part 1

首先我们回顾一下过去30年房价的走势，基本上可以说是单边上涨，虽然偶尔会有一段时间的横盘期，但真的可以说是浩浩荡荡的30年房地产大牛市。为什么会出现这样的情况呢？其实对于房价的节节升高，郑福其实是默许乃至是支持的。我们从过去十几年郑福对房价调控的措辞中也可以窥探一二，最严厉的措辞也就是“坚决遏制房价上涨”，从来没有出现过“房价过高”或者“鼓励房价下跌”的字眼。

那么很多人认为，房价涨这么多，是郑福贪财。因为房价高，那么地价也就会卖的高，交易税费也高，郑福可以从中获得很多钱，所以郑福才会默许乃至鼓励房价上涨。如果是单纯从这样的角度去看待的话，未免就有点肤浅了。如果以这种思路去推测郑福决策的话，很多调控政策有时是会看不懂的，从而会对形式判断失误。而中国特色的土地国有政策直接导致郑福决策可以直接影响房价未来的走势，所以我们要搞清楚郑福是如何看待房价的。

Part 2

先说说钱的问题。很多人认为郑福进行土地拍卖，就是为了钱。这样说呢，对，但也不完全对。对于地方郑福而言，卖地的确是为了钱，因为地方郑福没有印钞权。但对于种秧郑福而言，这些钱没有意义，因为种秧郑福拥有印钞权。假设种秧郑福需要用钱，央行大可以大笔一挥，自己借给自己10万亿，那么央行的资产负债表上就会增加10万亿的负债，同时账面上增加了10万亿的现金，然后将这些现金通过工商银行等国有四大行向整个经济体进行派发。

那么种秧郑福真正关心的是什么呢？是社会生产秩序的建立和社会生产能力的增强。

我们都知道社会发展需要企业家，也需要工人。工人负责具体的生产过程，企业家负责组织生产和销售产品。如果企业家不断地拿出自己的身家追加投资，扩大生产，招募更多的工人，采购更多的原料，那么在这种情况下，整个社会的生产能力就会源源不断地提升，一旦遇到战争时期，国家可以动用的生产能力就会强大很多。所以我们可以认为，如果能保持这样良性的社会生产秩序，国家是非常强盛的。这也就解释了为什么郑福那么在意GDP，因为GDP最能直观地反映社会总体生产能力。

那么问题来了，如何才能让企业家源源不断拿出自己身家去追加投资呢？因为资本天生是追逐利润的，如果无利可图，企业家不可能追加投资的。我们假设，企业的年利润率如果只有4％，和银行理财差不多，如果你是企业家你会怎么办？还会有很强的意愿追加投资吗？显然不会对不对。我不如直接把所有的钱全部买银行理财，干嘛冒着破产的风险去拼死拼活经营，不如变卖了资产，直接买理财游山玩水的好。所以，如果利润率低于贷款利率，一般来说，企业家追加投资的意愿都不强。如果等于或者低于理财利率，那么企业家很可能会缩小投资规模，乃至选择关闭企业变卖资产。

Part 3

接下来，我们来推演一下，在社会货币总量几乎稳定不变的情况下，会发生什么。

最理想的情况：企业家销售商品获得的收入，一部分用来支付工人工资，另一部分用来购买和维护生产设备材料，刨去上缴的税收，剩下的那部分利润(至少大于银行理财收益)全部用于追加投资，扩大生产规模，招募更多的工人，从而生产更多的商品；而工人们把赚来的工资全部用于消费，购买企业家销售的商品，工人的工资又转化成企业家的商品销售收入。

乍一看，这样的运转挺合理挺正常的，工人用工资买到生活用的商品，企业家通过销售商品获得利润来维系企业经营。但是，我们必须要注意到，工人的总体工资总是小于企业家销售商品总体收入的，这是一个必然存在的差值，也就是说无论如何，工人的工资永远买不起企业家所销售的商品。那么问题就来了，企业家的销售收入必然是逐年减少的，进而企业家能支付给工人的工资也会减少，工人的工资减少了，工人的工资能购买的社会总商品一定是减少的，进而企业家的商品销售收入又会减少。这就陷入一个死循环里，最终导致结果就是，企业家经营企业利润减少，会逐渐缩减生产规模，裁撤工人，社会总商品减少，工人大量失业没活干，就是典型的经济危机场景。一边是大量的富余劳动力没有事做，一边是企业主减少甚至不再组织生产活动，对社会资源是极大的浪费，这样的情况是任何一个国家的执政者都不愿意看到的，也是合格的执政者应该极力避免的，因为这会引发社会动荡和国家安全问题。

那么有没有方法来避免这样的情况发生呢？当然是有的。那就是温和通胀。说直白点就是央妈适时适量地放水，增加社会总体的货币量。纵观全世界近代各个国家，都是喜欢温和通胀的，因为适时的温和通胀可以避免出现上述的问题。

前面说过了，资本天生是逐利的。只有让企业家觉得投资有比较大的收益，他们才会加大投资，扩大生产规模，招聘更多的工人，生产更多的商品；工人们才能有活干，获得更多的工资收入，购买比以前更多的商品形成一个良性循环。那么整个社会生产秩序井然，社会物资丰富，社会整体生产能力强盛，这才是种秧郑福最愿意看到景象。

那么，我们再来思考一个问题。你想让企业家拿出所有利润去追加投资，扩大生产，似乎还不是很难，只要让企业家能够获得足够丰厚的利润，基本就行。但是，你想让工人们尽可能的拿出多的工资去消费，是不是有点难度？你总不能拿枪逼着他把大部分收入拿去消费吧！特别是在中国，中华民族估计是最爱储蓄的民族吧，储蓄的观念是根深蒂固到骨子里的，就算你再怎么降低存款利率，银行柜台前还是能看到很多老奶奶前脚取出了养老金，后脚就换个柜台存进了定存账户。这就是所谓家里有余粮心不慌...

Part 4

但是，就是偏偏有这么神奇的一样东西，不仅能让LBX掏空自己的钱包，乃至子子辈辈六个钱包，再外加杠杆，也愿意购买——房子。

其实，把上面的原理放到房地产行业里也是一样的。在温和通胀的背景下，让房价一定程度上涨，房地产企业才能有获得利润的预期，才会加大投资拿地造房销售。而你买房子的钱，就会转化为房地产企业员工的工资，转化为建筑工人的工资，进而转化钢筋水泥企业工人的工资，转化成运输企业货车司机的工资，那这些企业的工人工资拿去消费最终也会转化成你所在企业给你发的工资，这背后是一个完整的资金链。这样一来，企业家都有钱赚，工人都开心的干活拿工资，然后拿去消费，包括买房。

目前看，最起码在兔国，还没有哪一个行业能够像房地产一样，既能引诱企业家加大投资，又能最大限度地激发LBX的消费潜能（掏空所有人的gongzi）。所以，这也就解释了为什么三十年来，房价几乎是单边上涨的情况了。

不过虽然房价走的是单边上涨行情，但是阶段性的横盘和调整还是存在的。这是因为郑福希望房价上涨，但是并不希望出现疯涨。

前面分析说过了，钱对于种秧郑福来说没有什么太大意义，当房价的上涨不再带来更多就业机会和货币流通流转的时候，说明已经涨到头了，再涨下去只有风险没有任何好处。因为当房价短期过快上涨的时候很容易引发大规模的套利盘出现，如果承接盘不够的话，很容易形成踩踏，造成房价崩盘，那对于整个国家来说可以说是灾难级别的，参考当年的日本，可以说是至今都没有从房地产崩盘的创伤中恢复元气。

想必股灾大家都见过吧，那跌起来真是一泻千里。记得2015年那次，种秧拿出两万亿真金白银出来救市都没有救起来。兔国股市总市值6万亿美元，而房 地产总市值有65万亿美元，十倍啊，如果崩了，那还怎么救？想都不敢想。所以，郑福是一定用尽一切办法来避免这样的事情发生的。比如从2015年下半年开始到2017年上半年这段时间房价疯涨几乎翻倍后，郑福给房价踩了急刹车，一直到现在都没有明显的从政策面再次放开过，而是三令五申住房不炒。

正是房价或者说房地产行业的在宏观经济调控中占有如此重要的地位，所以郑福是不会轻易放弃使用这个工具的，除非哪天出现了一个行业可以代替房地产来最大化激发LBX消费潜能的作用。

所以，我们如果能够理解房价运行的本质和背后的逻辑，就能更好的审时度势，帮助我们在生活中做出尽量正确的决策。

Part 5

最后，我们回到标题的那个问题。房价，未来你怎么看？

我们可以认为未来几年，只要政策上不出现明显的松动，房价还是会长期横盘，来消化四年前那一波巨大的涨幅。只要郑福没有找到可以给实体经济持续输血的工具，房地产这个工具迟早还是要启用的。

所以，最近几年不要幻想这房价有大幅度的回调，当然我们说的总体，每个城市的情况不同。你可以仔细想一下，那种房价暴涨之后又暴跌的城市，那里的房子值得买吗？

如果你是自住需求，什么时候买都是对的。如果你是投资性质的，那么除了限价房或者笋盘以外，最好不要再加杠杆去买房子了。因为未来可能很多年你买的房子的房价涨幅cover不了你的贷款利息。而且买房子动用的大额资金冻结了你很大一部分现金流，在其他领域出现投资机会的时候，那你只能尴尬地干看着了。

那么什么时候可以考虑投资买房呢？需要密切关注郑福的相关政策和房贷利率的变化，上面会给出明确信号的。现阶段你只要努力赚钱就行了，别等到机会来临的时候，发现首付还没有攒够。。。那就有点尴尬了哟！

来源：大罗竹子宾

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