引 言

2018年8月8日-8月11日，亿翰智库在上海隆重举办2018中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2018中国社区服务商TOP100研究成果。

— 2018中国社区服务商TOP100 —

（注：排序不分先后）

（注：排序不分先后）

（注：排序不分先后）

（注：排序不分先后）

规模：

行业规模持续扩大，

百强社区服务商集中度提升加速

2013-2017年全国房屋竣工面积连续5年保持在10亿平方米以上，低速增长的新开工面积和稳定在高位的竣工面积，为社区服务行业规模的增长提供巨大的空间。2017年，社区服务行业总体规模持续提升，管理面积和收入规模稳步增长。预计到2020年,全国社区服务在管面积约230亿平方米，社区服务行业营业收入近万亿，“存量地产运营”将存在巨大增长空间。

图：中国社区服务商营业收入预测（亿元）

图：中国社区服务商在管面积预测（亿平方米）

截至2017年年底，百强社区服务商收入规模达到912亿，同比上升37.1%，在管面积50.9亿平方米，同比上升34.2%。其中，TOP10收入规模和在管面积相比2016年，分别增长43.7%%和44.0%。随着行业发展驱动由外部扩张转向行业内部规模整合，百强社区服务商与身后企业的差距将逐渐拉大，预计2020年百强集中度将达到40%。

表：2017年百强社区服务商在管面积、营业收入（亿元）

及其同比情况

图：百强社区服务商管理面积集中度预测

注：由于2017年样本库企业增加，使2017年企业集中度提升较大

服务：

传统服务稳中求变，增值服务创新多元

传统服务是社区服务的基石，良好的传统服务有助于提高消费者黏性，为增值服务提供更为广泛的消费群体。应用“互联网+” 技术，打造智慧社区平台，网上社区公告、网上缴纳物业费，社区环保安全监控等社区传统服务正朝平台化、智能化、便捷化方向转变。

2017年，绝大多数社区服务商传统业务营收比依旧超过50%，典型社区服务商传统收入占比更是超过了70%。当前传统服务仍为各大社区服务商的主要营收来源。

而增值服务方面，未来将更加多元化，并谋求行业纵向拓深。教育医疗服务、快递代收、家政服务、资管服务等一系列多元化增值服务，更加便捷社区居民生活，提升生活品质，同时也为社区服务商提供更多的利润增长点。

图：2015-2017年典型社区服务商传统服务营收占比情况

融资：

进出新三板频繁，谋求融资最大化

2017年1月到2018年6月，新三板挂牌社区服务商共新增28家，总数达到62家。大量社区服务商挂牌新三板的同时，不少社区服务商却选择退出新三板市场。主要是由于新三板提供的融资规模相对有限，退出新三板以求进入更具规模的融资市场。当前谋求融资最大化的途径主要有以下两个：主板上市和资产证券化。

表：2017年部分摘牌社区服务商

主板上市，为社区服务商提供了一个公开市场交易的平台，有利于发现企业的价值，实现公司股权的增值。从资本市场反馈的结果来看，社区服务商表现喜人，截止到2018年6月30日，绿城服务、中海物业、彩生活、南都物业和雅生活等五家社区服务商的市值较上市首日涨幅均超50%。2018年6月上市的碧桂园服务上市一个月后，累计涨幅也近40%，并且上涨势头迅猛，深受资本市场认可。

图：2018年6月30日5家典型社区服务商市值（亿元）

及上市首日情况

资产证券化，通过发行社区服务收入收益类ABS等方式为社区服务商募得资金。相对于其他收益类ABS项目来说，物业管理费ABS项目的现金流较为稳定，物业管理费ABS成为近年社区服务商较为青睐的融资新方式。

表：2017.3-2018.2社区服务商主要ABS情况

绩效：

企业盈利快速增长，资产负债继续走低

2017年，59家典型社区服务商社区服务商毛利润和净利润分别为30.7亿元和13.1亿元，毛利润率和净利润率分别为26.6%和9.0%，较2016年下降了0.1个百分点和上升了1.4个百分点。59家典型社区服务商ROE为24.5%，比2016年增长2.2个百分点。轻资产运营模式使社区服务行业ROE水平处于较高水平。随着行业步入规模整合阶段，消费者对服务智能需求日渐强烈，企业越来越注重提高人均管理效率，充分利用社区服务平台以及科技产品，提高服务品质的同时减少员工成本开支。

图：2015-2017年59家典型社区服务商利润（亿元）情况

图：2015-2017年59家典型社区服务商ROE情况

2017年，59家典型社区服务商社区服务商营业收入总额为146.0亿同比上升26.5%,增速较去年上升1.5个百分点，企业收入规模处于上升阶段，其中平均每家企业营业收入2.5亿元。

资产方面，59家典型社区服务商的总资产和净资产规模分别为123.6亿元和45.4亿元，分别同比上升33.0%和29.3%，平均每家企业总资产和净资产规模分别为2.1亿元和0.9亿元。总资产的快速上升，表明社区服务商发展迅速，资产经营规模增速加快。

图：2015-2017年59家典型社区服务商营业收入（亿元）

图：2016-2017年59家典型社区服务商资产规模

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