“这场危机告诉我们一种疾病在没有特效药和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和健康的基础战胜病毒。”万科2019年年度业绩发布会上，万科集团董事会主席郁亮摘下口罩，回应了媒体的首个提问。
在郁亮看来，万科应对危机的免疫力和健康基础体现为重视客户和现金为王，始终追求有利润的收入和有现金流的利润。掌管万科近三年时间，郁亮当初描绘的“万亿大万科”蓝图尚未成型，危机感已真实袭来。
//
“非常好”与“活下去”
//
“我已经离开两年了，我只能这样说，根据我掌握的信息，万科的年报非常好。”
万科创始人、万科荣誉主席王石在2019年11月的新书发布会上如是说道。王石言论发出的第二天，万科A股价震荡冲高，当天涨幅超过6.07%，收盘时为28.65元/股，较上个交易日总市值增加超过100亿元。
出乎意料的是，2019年年报公布后，万科股价连续两天下跌，截至3月19日收盘时，为25.23元/股，两天累计跌幅达10.25%。
目前万科市值不及3000亿元，离郁亮当初设想的万亿市值仍有相当大的距离。与前任掌门王石的乐观形成鲜明对比，郁亮有很强的“危机感”。
2018年秋季例会，万科一改往日的画风，将主题词定为“活下去”，一张内部会议的照片流出，会场投射的“活下去”三个大字布满整个墙面。一时间，“活下去”成为行业的关键词被反复提及。尽管郁亮在后来的采访中不断强调，“当时的我们只是处于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕。”但仍不免大家对万科在白银时代如何活下去，如何活得更好保持观望。
2019年万科的业绩依然增长，万科实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%；全年销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%。
然而有投资者认为万科经营绩效不及预期。2019年万科年销售额的同比增速首次降到“个位数”，毛利率也略有下滑。从财报上看，万科销售增速已经“三连降”，2016～2018年万科的销售金额分别同比增长39.5%、45.3%以及14.5%。
针对销售业绩放缓的问题，万科集团总裁、首席执行官祝九胜解释，“万科不是单纯比拼销售规模，而是围绕城市发展和客户需求去布局业务，我们内部除了重视开发业务的市场份额，更强调的是质量，我们通过重视回款率这一质量指标，来改善优化现金流状况。”
报告显示，2019年万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.59%，实现净利润551.3亿元，同比增长11.9%，实现权益净利润 388.7亿元，同比增长15.1%。
可以看出，营业收入和净利润的同比增长速度并不匹配，这与上市公司在2019年度计提存货跌价准备有关。
报告期末，项目存货跌价准备为29.9亿元，万科基于审慎的市场策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。去年计提的存货减值准备，影响税后净利润 11.4亿元，影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。
期内，万科集团房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，同比下降2.5个百分点，全面摊薄的净资产收益率为20.7%，同比下降1.0个百分点。
针对地产业务毛利率下降的问题，祝九胜指出，“毛利率下降是整个行业的趋势，但不等于ROE下降，万科更关注对股东的回报，提升对利益相关方回报的能力。”
规模对于这家龙头房企而言并非首要追求，郁亮深刻洞见了楼市已经转入“白银时代的深水区”，开发业务的规模增长早已见顶，希望通过新业务补充“万亿大万科”蓝图的剩余部分。
//
新旧交替 前线“换将”
//
将老将派去重要的“前线”，以及在内部实行“大江大海”计划，成为郁亮近年来人事任命的显著特征，他指出，“在万科的用人传统中，一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。”
去年5月，万科原南方区域首席执行官张纪文改任梅沙教育事业部首席执行官，这位自2001年加入万科的“老将”，如今在开拓万科的教育业务。
南方区域作为万科“重镇”，自张纪文2009年接棒以来多次位居销售业绩第一。2018年南方区域销售额为1434.68亿元，占比23.64%，在四大区域中滑到第三，是四大区域中唯一下滑的区域。而在2017年，南方区域还稳居第一。
即便2019年万科委任原财务负责人孙嘉取代张纪文，担任南方区首一职，就财报数据来看，南方区域的表现也并不突出。
2019年南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域的房地产销售占比分别为20.20%、32.42%、22.54%、23.88%，南方区域的排名继续下滑。
针对南方区域的业绩表现，祝九胜认为，需要再多给一点儿时间，不光是经营能力能够提升，即售开发业务的量、数额以及万科重视的回款率、回款质量、经营质量都会有更大的提升。
“孙嘉作为更年轻的合伙人，他去了南方区域以后也符合我们的用人传统，让更年轻的奋斗者能够传承公司，让更奋斗的人能够在一线。”万科的管理层多次强调重视年轻人，希望通过内部流动实现“新旧更替”“合伙传承”。
此次高层人事变动中，董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人，这位万科27年的老兵得到了新的安排，取而代之的是80后年轻人韩慧华。公开资料显示，韩慧华于2008年加入万科，历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。
郁亮解释称，合伙传承是万科由来已久的文化。“把重要的专业岗位交棒给年轻人。”
在去年的“大江大海”计划支持下，万科的用人传统更多地体现在帮助合伙人更快速和复合式成长，内部流动在万科已经逐步常态化。
//
万亿市值蓝图下的新业务
//
“万科的对手是我们自己。”郁亮说道。
中信证券去年发布研报显示，万科A新业务总价值最保守估计超过1200亿元，其中万科物业持股部分、物流地产以及商业办公持有业务估值分别超过400亿元。以万科3000亿市值计算，新业务占据万科全部市值的比例仅在三分之一左右，离郁亮当初设想的一半还差不少。
为鼓励新业务的发展，郁亮对内部架构开始了更多的变革。早在2012年提出地产白银时代的万科，就已经开始了“五位一体”变革，主要包括“战略、机制、文化、组织、人”等五个方面。时至今日，万科对外“修枝剪叶”，对内则不断调整组织架构。
继去年将张纪文派去开拓教育新业务后，万科第二次派重要将领去带领新业务发展，此次被委任的是原首席运营官、原执行副总裁张旭，他在辞去原职务后，将主要负责万科物流业务的发展。
“疫情之中物流迎来大发展，张旭主动举手去拓展物流业务，同时他将继续负责牵头海外业务。”据郁亮透露，张旭是18年前万科在“海盗行动”中从中海地产引进的人才，先到武汉工作了10年，表现十分优异，8年前调到总部，张旭在总部兼顾发展海外业务的同时，孵化出来了物流业务。
万科发展的五大新业务商业地产、物流仓储、冰雪度假、海外业务、长租公寓，转型的新业务虽多，但目前大部分还处在成长期。
2019年财报显示，万科除了地产开发业务以外，其他业务中仅有物业管理业务披露了营收数据。报告期内，万科物业实现营业收入127亿元，同比增长 29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%。
开展不过两年时间，万科城中村改造项目“万村计划”逐渐被边缘化，这是万科在多元化业务上试错的一个缩影。
2018年11月初，据媒体报道，万村已经在深圳全面暂停签约新房源，重启时间待定；2019年7月，万科与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，放弃部分已签约“农民房”房源，涉及深圳坪山、光明区域。
针对长租公寓的发展，董秘朱旭指出，“万科长期看好这个业务，但目前受客观和主观因素的影响，比如目前租赁住宅行业的税负比较重、我们做经营性业务能力有待提升等因素影响，长租公寓业务还在爬坡期和探索期。”
在万科工作超过30年的郁亮，对危机有着自己的看法：“我经历过亚洲金融危机、非典危机、次贷国际金融危机，万科在危机中积累了很多经验和教训，大体上每次危机过后都能获得一些发展机会。”
在传统开发业务遭遇增长极限的背景下，万科如何打破规模增长瓶颈，通过业务多元化使基业长青，或许能成为白银时代房企转型的一个样本。
郑重声明：本文版权归原作者所有，转载文章仅为传播更多信息之目的，如作者信息标记有误，请第一时间联系我们修改或删除，多谢。
