作为中国恒大（03333.HK）回归A股的重组对象，深深房A从停牌至今已经13个月之多。有幸潜伏其中的投资者想必内心既庆幸又煎熬。庆幸的是地产界龙头一旦成功借重组回归A股，巨额利润必然提升估值，持有该股无疑等同中了彩票；煎熬的是本次重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，且资产规模较大，属于重大无先例事项，因此重组耗时较长，所谓“夜长梦多”，令持股者倍感纠结。
今日，中国恒大公布的一则公告，则让深深房的持股者看到了曙光。
11月6日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入第三轮投资600亿，占恒大地产经扩大股权约14.11%权益，高于此前公告300-500亿的规模，远超预期。
此前，在8月28日中国恒大的2017年半年报业绩会上，恒大集团副主席、总裁夏海钧曾公开表示，在引入第三轮战投结束之后，该公司将正式提交A股的上市申请。这意味着恒大地产回归A股的进程又向前推进了一步。
战略投资者实力雄厚
据悉，恒大地产本轮共引入了6家战略投资者，分别为山东高速(600350,股吧)集团、苏宁电器集团、深圳正威投资、嘉寓投资、广州逸合投资及四川鼎祥投资，增资额分别为200亿元、200亿元、50亿元、50亿元、50亿元及50亿元。其中，苏宁、正威等世界500强企业是新面孔，特大型国有企业集团山东高速和嘉寓投资则是老面孔。山东高速此前投资30亿元，此次追加200亿元；嘉寓此前投资20亿元，此次追加50亿元。
“至此，今年恒大已成功引入1300亿战略投资，投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等，充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对恒大发展前景的认可。”一位投资人士如此点评。
根据公告，恒大地产第三轮战投的600亿元对应14.11%的经扩大股权，据此估算，战略投资资金到位后，恒大地产估值提升至4252亿元。
对比来看，深深房2016年9月13日停牌前收报11.17元/股，总市值为105亿元。恒大地产估值为其总市值的40倍。股价方面，中国恒大（03333.HK）今日收报28.25港元/股，相对深深房亦大幅溢价。
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从全部A股市值排名看，恒大地产4252亿元的估值打败了第11位的交通银行，排在第10位招商银行之后。
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根据第三轮增资协议，凯隆置业、恒大地产承诺，恒大地产2018-2020年的扣非后净利润分别不低于500亿元、550亿元、600亿元，合计达到1650亿元。
而在前两轮引入战投的有关协议中，恒大地产承诺2017年-2019年扣非后净利润分别不低于243亿元、308亿元、337亿元，合计达到888亿元。相比较而言，第三轮业绩承诺利润提升近一倍。
业内人士认为，按照恒大以往的增长速度推算，最新公布的利润承诺实际上相对保守：
1
按照恒大地产去年公布的利润承诺，今年的净利润目标为243亿。而中国恒大中报显示，集团上半年实现净利润超231亿，考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间，盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。
2
截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿，今年前十月恒大已实现销售4223亿，今年销售突破5000亿几无悬念。若以中报14.5%的净利润率估算，已经锁定1000亿左右的净利润，占到承诺利润1650亿的约六成。
“目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，即便按照恒大明年500亿的承诺利润保守估算，市值将达7500亿，对比中国恒大目前市值，未来仍有一定空间。”该人士表示。
公告显示，恒大地产2018年-2020年的预期合约销售金额分别为5000亿元、5800亿元、6200亿元。数据显示，恒大今年前10个月销售金额为4223亿，预计全年可突破5000亿元。
另根据研究机构克而瑞发布的市场研究简报，恒大在2017年1-10月的权益销售排行榜中，以4002.1亿元位列全国第一。
海通证券(600837,股吧)分析师涂力磊指出，公司发展战略发生重大转变，从原先的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低成本、低杠杆、高周转的“三低一高”转变，使得公司经营规模稳定增长，效益显著提升，负债率大幅下降。预计公司全年有望冲击 5000 亿元销售目标，2017、2018 年每股收益分别是 2.32 元和 3.11 元人民币，维持“买入”评级。
今年年初，许家印大刀阔斧实施战略转型，恒大已向“规模+效益型”发展战略及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。随着恒大完成三轮合共1300亿战略投资的引入，净负债率大幅下降，未来三年利润承诺大幅增至1650亿远超市场预期，“一增一降”体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心，也显示出许家印年初制定的战略转型成效明显。
不过，从中国恒大港股走势上看，2016年年底以来，该股已经录得逾480%的涨幅，在一定程度上体现了公司的乐观预期，短期内高位震荡加剧。对于看好恒大后市的长线价值投资者，建议冷静等待右侧机会。
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