重估要换一个档,从销售重估到资产重估,关注泛海建设(000046,股吧)、名流置业(000667,股吧)、中粮地产(000031,股吧)、国兴地产(000838,股吧)等

　　“7.29”地产是最坚定的做空力量。那么,还要提地产重估吗？

　　我们的回答是:一定,继续!只是重估要换一个档,从销售重估到资产重估。而在这一背景之下,一些上一轮表现并不出众的公司将进入我们的视野。
 

　　土地是硬通货,在通胀情况下,谁有硬通货,无疑谁掌握着最大的溢价价值。

　　泛海建设能否衰极而盛

　　成也萧何败也萧何,反之亦然。

　　尽管多个机构分析师仍然不看好泛海建设2009年的业绩,如光大证券预测2010年泛海建设业绩同比增长可能仍为负数,理财周报也曾重点提示泛海建设的战略,但从未轻视其土地价值。

　　事实上是,这些机构分析师,却在2010年预测上给予泛海建设乐观的态度。正如光大证券分析师翁非玉在其研报所言,泛海的业绩增长仍然要看2010年,2009年泛海加大了开发量,09 年可售资源将达到70万平米,全年可结算资源仅武汉人和天地、惠州名流印象及合肥紫蓬湾,合计16.89 万平米。而下半年所推项目却会延续至2010年计算,这即使得在财务上,2010年报表上,泛海建设结算面积至少达到32万平方米,业绩同比增长至少60%以上。

　　不过,最令市场期待的是,泛海建设手里所持有的硬通货——土地。一个并不完全的统计显示,目前泛海建设至少持有1500万平方米土地储备,在总量上已足够与万科媲美,值得注意的是,这些土地大部位于北京、上海、深圳、杭州、武汉以及青岛等重要城市的市中心核心地段。若考量土地储备具体地段,泛海的土地在通胀的预期下,无疑令人心动。

　　此外,大股东泛海集团背后的注资动作也不能小视,除此前06年和08年两次大规模注入土地资产外,外界盛传资金紧张的泛海建设,今年以来已经得到了大股东至少11亿元的增资。

　　实际上,A股地产公司还有一家与泛海建设颇“惺惺相惜”的公司,那就是北辰实业(601588,股吧)。曾经一度被分析师警示为“生死边缘”,其长沙地王带来的沉重包袱直到现在也认为解决,不过总算已经熬过了冬天,起色不小。

　　土地价值重估开启

　　近期诞生的地王颇多,正是开启了土地价值的重估阶段,但是这个价值仍未明显作为主题在资本市场体现。

　　毫无疑问,土地含金量最高的一线地产商是保利地产(600048,股吧)。但是最具性价比的可能不止这一家。新湖中宝(600208,股吧)和名流置业的土地就显得丰厚而异常便宜。关于新湖中宝的价值,理财周报已经在多个地方有所论述,此处从略。

　　2009年,名流置业主营业务毛利仍然主要来自一级土地开发业务,并不算正规意义的房地产企业。不过,情况正在发生变化,此前利润主要来源的盘龙城一级开发项目接近尾声,预计09 年一级开发业务对主营业务毛利的贡献占比将从75％下降到57％,从2010 年起,主营业务毛利将全部来自住宅开发业务。

　　再谈到土地储备,名流置业目前在建拟建的住宅及商住综合项目共有9 个,权益土地储备379万平方米,这些土地又多为06年所得,平均楼面地价约865 元,按目前或周边楼盘平均售价10300 元测算,利润蔚为可观。国信证券方焱指出,通过一级开发的模式拿地,是成本最为划算的开放模式之一。这种土地储备方式,不需要像其它公司提前储备土地,省掉了巨大的储地成本。

　　与名流置业类似的还有中天城投(000540,股吧),目前其所拥有的8个二级开发项目,合计564万平方米土储,其平均土地成本仅30万元/亩,折合约500元/平方米。以中天城投华润贵阳公司的一个项目为例,这块位于贵阳渔安片区9.53平方公里的土地,在完成一级开发后,预计可出让的商业用地在6000亩以上。国信证券分析师方焱指出,在增持股权比例至100%的预期下,按150万/亩拍卖地价、30万/亩一级开发成本来估算,中天城投净利累计将超过35亿元,增厚RNAV4.64元/股。

　　而云南城投(600239,股吧),尽管目前只有5万平米土地储备,但随着一级开发逐步转变为熟地后,则有可能拿下部分土地进行二级开发。“云南城投现在有一级土地开发4.18万亩,有可能把部分的一级土地开发项目直接转换为二级土地开发,主要看地价行情。”此前,云南城投证券部一工作人员对理财周报记者表示。

　　等待新资产进入

　　说白了,这就是重组。尽管有些房地产上市公司本身实力不济,但依赖大股东雄厚的实力,在注资预期下,这些房地产上市公司在业绩上仍然颇具爆发力。

　　如中粮地产(000031.SZ),其大股东中粮集团,旗下涉及的酒店房地产业务的子公司,除中粮地产外,还拥有中粮置业投资、酒店事业部、中粮集团（深圳）、中粮（海南）投资发展等,尤其是中粮置业,目前开发经营总规模已超过130余万平方米。

　　在此前,2008年3月,中粮地产曾公告,其大股东中粮集团拟通过定向增发或者其他形式再次注入9家控股子公司股权,总计超236万平方米建筑面积。目前该方案尚未实施。不过记者从一知情人士了解到,该方案已经处于内审阶段。

　　正处于停牌中的合肥城建(002208,股吧)和国兴地产,外界猜测普遍前者由中房集团旗下中房合肥操刀,后者则可能由实力强大的房地产投资公司北京融达投资完成重组。只要大盘不太坏,重组预案成功,对比其他重组股,两者复牌的走势,不说你也知道。

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