评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司
委托评估单位：汕头电力发展股份有限公司
资产占有单位：北京市万泽碧轩房地产开发有限公司
报告提交日期：二○○七年十一月八日
第 二 分 册
资产评估说明目录
一、关于资产评估说明使用范围的声明-------------3
二、关于进行资产评估有关事项的说明-------------3
（一）委托方与资产占有方概况-----------------3
（二）关于评估目的的说明---------------------4
（三）关于评估范围的说明---------------------4
（四）关于评估基准日的说明-------------------5
（五）可能影响评估工作的重大事项说明---------5
（六）资产及负债清查情况的说明---------------5
（七）资料清单-------------------------------5
三、资产清查核实情况说明-----------------------6
（一）资产清查核实的内容---------------------6
（二）实物资产的分布情况及特点---------------6
（三）资产核实的过程与方法-------------------6
（四）清查核实结果---------------------------8
四、评估依据的说明----------------------------8
（一）经济行为依据---------------------------8
（二）法律法规依据---------------------------8
（三）产权依据-------------------------------9
（四）取价依据-------------------------------9
五、各项资产及负债的评估技术说明---------------9
（一）基本内容------------------------------9
（二）流动资产评估说明----------------------10
（三）长期投资评估说明----------------------16
（四）固定资产评估说明----------------------16
（五）长期待摊费用的评估说明----------------20
（六）递延税款借项的评估说明----------------21
（七）负债的评估说明------------------------21
（八）资产基础法评估结果--------------------21
六、评估结论及分析------------------------------23
（一）评估结论--------------------------------23
（二）评估结论成立的条件----------------------23
（三）评估基准日的期后事项说明及对评估结论的
影响------------------------------------23
（四）评估结论的效力、使用范围与有效期--------24
关于北京市万泽碧轩房地产开发有限公司
资 产 评 估 说 明 书
一、关于资产评估说明使用范围的声明
评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作使用，非为法律、行政法规规定，评估资料的全部或部分内容不得提供给其他的任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
二、关于进行资产评估有关事项的说明
(此项由委托方和资产占有方填报)
（一）委托方及资产占有方概况：
1、委托方：汕头电力发展股份有限公司
2、资产占有方：北京市万泽碧轩房地产开发有限公司
营业执照注册号：110108006266298
住所：北京市海淀区西三环北路89号中国外文大厦Ａ座609室
法定代表人：林伟光
注册资金：人民币贰仟万元
经济性质：有限责任公司
经营范围：房地产开发（不含限制性项目）。
历史沿革及资本构成：
公司于2003年11月13日成立并取得注册号为110108006266298企业法人营业执照，是由深圳市万泽集团有限公司出资壹仟陆佰万元人民币和深圳碧轩房地产开发有限公司出资肆佰万元人民币共同组建。2006年10月17日北京市万泽碧轩房地产开发有限公司第一次股东会决议决定：同意公司股东"深圳市万泽集团有限公司"名称变更为"万泽集团有限公司"；同意公司股东"深圳碧轩房地产开发有限公司"名称变更为"深圳万泽碧轩房地产开发有限公司"；同意股东万泽集团有限公司在北京市万泽碧轩房地产开发有限公司的货币出资陆佰贰拾万元人民币转让给深圳市万泽房地产开发有限公司；同意股东深圳万泽碧轩房地产开发有限公司在北京市万泽碧轩房地产开发有限公司的货币出资肆佰万元人民币转让给深圳市万泽房地产开发有限公司。
公司执行的主要会计政策是企业会计准则、企业会计制度及相关补充规定。
(二)关于评估目的的说明
本次资产评估是受汕头电力发展股份有限公司的委托，对北京市万泽碧轩房地产开发有限公司进行整体评估，为深圳市万泽房地产开发有限公司进行股权转让提供价值参考依据。
(三)关于评估范围的说明
1、评估范围：北京市万泽碧轩房地产开发有限公司的全部资产及负债。
2、主要资产负债概况
金额单位：人民币万元
项目 具体评估范围 账面净值 资产情况
流动资产 全部 22,982.40 详见评估明细表
长期投资 全部 500.00 详见评估明细表
在建工程
建筑物
设备 全部 226.87 详见评估明细表
无形资产
递延资产 全部 11.16 详见评估明细表
递延税款 全部 3.05 详见评估明细表
资产总计 全部 23,723.49 详见评估明细表
流动负债 全部 22,628.39 详见评估明细表
长期负债
负债总计 全部 22,628.39 详见评估明细表
净资产 全部 1,095.10 详见评估明细表
(四)关于评估基准日的说明
评估基准日为 2007年10月31日。该评估基准日是根据委托方的要求确定的，能客观地反映北京市万泽碧轩房地产开发有限公司的资产、财务状况。
资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
(五)可能影响评估工作的重大事项说明
无
(六)资产及负债清查情况的说明
本次评估前，本公司曾专门组织人员对列入评估范围的资产及负债进行了清查，清查中未发现盘盈、盘亏、毁损、报废、呆坏账、无需偿付的负债。
(七)资料清单
1、资产清查评估明细表；
2、资产、负债清查情况说明材料；
3、相关经济行为材料；
4、会计报表；
5、产权证明文件；
6、重大合同、协议；
7、生产经营统计资料；
8、其他与评估资产相关的资料。
法定代表人：林伟光
资产占有方：北京市万泽碧轩房地产开发有限公司
二〇〇七年十一月二日
三、资产清查核实情况说明
(一)资产清查核实的内容
评估人员对委托评估确定的资产进行了抽查复核。按照委托评估资产明细对流动资产、长期投资、固定资产、其他资产及负债的账面金额、形成及产权状况进行了抽查复核；对实物资产的数量、品质状况进行了现场勘查；对可能影响资产评估的重大事项进行了调查了解。
(二)实物资产的分布情况及特点
北京市万泽碧轩房地产开发有限公司实物资产是存货、固定资产，存货主要为又一村小区未出售的正在建设中的商品房；固定资产包括车辆及电子设备，固定资产主要分布在公司本部。
(三)、资产核实的过程与方法
１、清查过程
（1）方案确定：
2007年11月1日，根据与委托方签订的资产评估业务约定书及委托方要求，组织了专职业务人员组成评估小组，制定了包括时间安排和组织实施方案的资产清查工作计划。
（2）时间安排：
2007年10月31日至11月2日，由资产占有方进行资产清查，填报有关资料；2007年10月31日至11月3日，评估人员进行抽查复核、现场勘查；2007年11月3日至11月8日，评估人员进行评定估算，撰写评估报告。
（3）工作方案：
评估人员首先审核资产占有方提供的资料，着重核对资料的完整性、准确性、真实性。在此基础上，评估小组到现场进行账实核对以及各项资产实际情况勘查，核实资产占有单位进行的清查情况，验证所提供的资料并调查掌握各项资产的实际情况。
工作中，评估人员根据企业提供的评估基准日的资产清查评估明细表，进行逐项复核，核实的内容包括资产类型、账面金额、形成及产权状况等。
对于货币资金中的库存现金于外勤工作日对现金进行了盘点，并倒推至评估基准日现金实存数；银行存款方面将银行存款资产清查明细表与银行存款日记账、银行存款对账单进行核对，并发函进行核对。
对于预付账款及其他应收款，在清查核实中我们对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对，并抽查凭证，审查其金额、内容、日期是否与账簿相符，对数额较大的款项，均通过发函形式进行询证。
对于存货，评估人员了解公司存货的种类、核算方式以及有关的内部管理控制制度，然后进行总账、明细账、资产负债表和存货清查明细表核对，在账账、账表相符的基础上，对存货采取抽查的方法进行核实。
对于长期投资，根据公司提供的长期投资资产清查明细表，与明细账、总账和资产负债表进行核对，收集、整理、核实投资的协议及文件，抽查相关原始凭证。
对于固定资产中的机器设备、运输工具、电子设备等，根据企业提供的资产清查评估明细表进行账务核实，并抽查部分凭证，然后听取资产占有方业务主管人员对各类设备的介绍，根据其提交的《固定资产清查评估明细表》在现场进行清查、核实，并勘察设备的配套运行、完好程度以及设备的使用维护情况等。对该设备的使用情况、利用程度和设备的技术状况等进行深入了解，并发放重要设备鉴定表和车辆状况登记表让资产占有方有关人员填写，作为确定评估值的依据。
对于长期待摊费用，评估人员将资产清查评估明细表与明细账、总账、资产负债表进行核对，对相关凭证进行抽查。
对于预收账款、其他应付款、应付工资、应交税金，应付福利费、其他未交款在清查核实中我们对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对，并抽查凭证，审查其金额、内容、数量、日期是否与账簿相符，对数额较大的款项，均通过发函形式进行询证。
(四)清查核实结果
1、汕头电力发展股份有限公司委托深圳天健信德会计师事务所对以2007年10月31日为基准日的北京市万泽碧轩房地产开发有限公司进行了财务审计。本报告所列示的各项资产、负债调整后账面值，是经审计后的审定数，评估以此调整后账面值为基础进行。
调整后账面值详见评估明细表。
四、评估依据的说明
（一）行为依据
委托方与我公司共同签订的《评估师事务所聘用与服务合同》。
(二)法律法规依据
1、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发(1992)36号)；
3、中国资产评估协会颁布的"中评协[1996]03号《资产评估操作规范意见(试行)》"；
4、财政部颁布的财评字[1999]91号"关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知"；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委12号令）；
6、《广东省省属企业国有资产评估管理实施办法》（粤国资产权[2005]265号)；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
8、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
9、《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
10、《资产评估准则-无形资产》（财政部财会[2001]1051号）；
11、《房地产估价规范》、《土地估价规程》；
12、《企业价值评估指导意见》。
（三）产权依据
1、《房产权证》；
2、《国有土地使用权证》；
3、《中华人民共和国机动车行驶证》；
4、资产占有方企业法人营业执照。
（四）取价依据
1、机电设备报价手册；
2、全国汽贸商情；
3、设备购置合同、发票凭证等企业提供的财务、会计、经营方面的资料；
4、评估人员现场勘查、核实资料；
5、国家有关部门发布的统计资料、技术标准资料；
6、有关询价资料。
五、各项资产及负债的评估技术说明
企业价值评估中的成本法，也就是资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定的企业价值的各种评估具体方法的总称。资产基础法的理论基础是"替代原则"，即任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同效用替代品所需的成本。
因此，从历史和现实的角度出发，我们以评估基准日的经济条件下，重新购置该项资产耗费的社会必要劳动为依据，采用资产基础法进行评估。
(一)基本内容
评估技术说明主要是对各项资产和负债进行评定估算和估算程序的详细说明，具体反映评估中选定的评估方法和采用的技术思路及实施的评估工作。基本内容包括：委估资产及负债的账面情况和主要业务内容，评估过程中做的工作，评估价值确定的方法、依据，涉及的计算公式、价值构成等式和计算过程，评估值与调整后账面值的差异及原因，说明选用特殊方法评估的原因及其科学性、合理性等。根据项目具体情况，本项目分流动资产、固定资产、流动负债及无形资产分别进行评估。
(二)流动资产评估说明
流动资产评估说明包括货币资金、预付帐款、其他应收款、存货。
1、货币资金的评估说明
(1)货币资金调整后账面值为3,604,567.39元，包括现金、银行存款。
(2)对现金采取盘点、查账的方法进行核实；对银行存款的评估，取得开户银行的银行对账单并进行核对，进行发函询证,以核对评估基准日银行存款数额。
(4)货币资金评估值的确定
货币资金以清查核实后的账面价值作为评估值。经评估确认，评估基准日货币资金的评估值为人民币3,604,567.39元。
2．预付帐款的评估说明
预付帐款调整后账面值为203,561,384.14元。
(1)清查核实的具体方法
首先核对企业的明细账、总账记录，抽查会计原始凭证，审核验证其业务内容，发生日期、金额是否与评估清查表一致。其次，对金额较大的预付项目进行发函询证。
(2)评估值的确定
通过发函询证、调查了解，逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时间和原因、欠款人资金、信用、经营管理现状等，对各款项收回的可能性做出判断。
预付帐款的内容主要是关联公司的预付工程款及往来款。经审计清查及查阅相关凭证，账龄一年以内的占全部款项的比例为100%。
考虑到各欠款单位的具体情况,评估人员主要从各欠款单位的偿还能力方面来确定评估值。
预付账款中的待摊费用评估值为0。
其余款项按调整后的账面价值为评估值。
（3）预付账款的评估价值为203,552,517.49元。
3、其他应收款评估说明
其他应收款调整后账面值为1,023,498.75元。
(1)清查核实的具体方法
首先核对企业的明细账、总账记录，抽查会计原始凭证，审核验证其业务内容，发生日期、金额是否与评估清查表一致。其次，对金额较大的应收项目进行发函询证。
(2)评估值的确定
通过发函询证、调查了解，逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时间和原因、欠款人资金、信用、经营管理现状等，对各款项收回的可能性做出判断。
其他应收款的内容主要是关联公司的内部往来款、其他单位的借款、职工欠款、计提医疗保险等。经审计清查及查阅相关凭证，账龄一年以内的占全部款项的比例为100%。
考虑到各欠款单位的具体情况,评估人员主要从各欠款单位的偿还能力方面来确定评估值。
其他应收款中按比例预提的坏帐准备评估价为0元
所有款项考虑其偿还能力，以调整后账面值加坏帐准备为评估值。
（3）其他应收款评估值为1,121,540.79元。
4、存货的评估说明
存货调整后账面值为21,634,575.88元，预付工程款203,552,517.49元在预付账款中核算，两者相加的账面价值为225,187,093.37元。
存货为在产品；
在产品调整后账面值为21,634,575.88元，预付工程款203,552,517.49元在预付账款中核算，两者相加的账面价值为225,187,093.37元
在产品主要为正在开发的楼盘：又一村
对在产品-又一村的评估，采用假设开发法评估。即假设该在产品已经完全开发并完成销售所获收益的折现值加上评估基准日已发生的成本来确认该存货价值。
在产品评估过程：
（1）建成后市场价格的确定
由于北京市近年来房地产市场商业公建交易活跃，市场发育充分、完善，所以我们选取位于同一供需范围内近期成交的、与委托物业位置、设备、装修及结构等类似的多个住宅楼作为参照物，在充分了解参照物及委估住宅状况的前提下，以参照物的成交价格为基础，选用市场比较法通过修正得出评估对象全部建成后的公平市价。周边楼盘成交情况
项目名称 销售价（元/㎡）
西钓鱼台嘉园（毛坯） 18000-20000
缘溪堂（精装） 38000
主语城（毛坯） 18000
万城华府（精装） 27000
以上售价来源于北京市建设委员会的"北京市房地产交易管理网"。现在北京市规定商品房销售必须登记、公示。该网站是北京市唯一公示网站，售价数据具有权威性、公正性。
从上述楼盘成交情况显示：北京市海淀区昆玉河两岸的住宅，毛坯房销售价基本在18000元/平方米以上，精装房销售价达到27000万/平方米以上。尤其是与又一村项目位置最接近的昆玉河北岸的"西钓鱼台嘉园"最具参照性。按照北京市房地产交易管理网上公示的售价，西钓鱼台嘉园为18000-20000元/平方米，考虑到"又一村"项目中2,000元/平方米的精装修成本和该区域房价上涨的趋势，及国家经济政策调控的不确定因素的影响，我们将又一村项目精装修住宅部分的预计销售单价评定为20,500元/平方米。
地上商业，据评估人员询价，同一区域万寿路紫金长安项目底层商铺2007年10月的销售单价由25,030元/平方米至40,000元/平方米不等，因紫金长安项目位置优于又一村项目，故此我们将又一村项目地上商业部分的预计销售单价评定为28,000.00米/平方米。这一评估已经考虑了国家经济政策调控的不确定因素的影响。
地下商业，据评估人员询价，同一区域枫蓝国际购物中心项目地下商铺2007年10月的平均销售单价为8,500元/平方米，考虑到枫蓝国际购物中心项目位置优于又一村项目，同时考虑到在北京市场上地下一层商业售价一般定为地上一层的三分之一。故此我们将又一村项目地下商业部分的预计销售单价评定为8,000.00元平方米，略低于地上商业的三分之一。这一评估已经考虑了国家经济政策调控的不确定因素的影响。
停车位，据评估人员询价，同一区域中海馥园项目停车位的市场销售价格为15万元/个，故此我们将又一村项目停车场的预计销售单价评定为15万元/个。
则委估对象在完全竣工后的总开发价值为96,251.85万元，详细情况见下表：
序号 物业名称 用途 面积（M2） 单价 合计
1 住宅 商业公建 42,002.20 20,500.00元/ M2 861,045,100.00
2 地上商铺 商业公建 2,391.91 28,000.00元/ M2 66,973,480.00
3 地下商业 商业公建 1,500.00 8,000.00元/ M2 12,000,000.00
4 地下车库 停车位 150个 150,000.00元/个 22,500,000.00
合计 962,518,580.00
（2）建造成本的确定
1） 土地拆迁及补偿
根据公司现有合同及协议，该项费用为165,233,000.00元，且该项费用已付清。
2） 建安费用
根据北京市建筑工程概预算编制方法和标准，结合本项目方案的情况，确定本项目的建安费用标准为2,700元/ M2；其中住宅精装修另外加计2,000元/ M2，则合计建安成本为254,150,532.00元。
3） 政府规费
根据规定应缴纳的电增容费、水增容费、排污增容费、燃气增容费、供热增容费等合计应缴纳5,815,500.00元。
4） 勘察设计费
据估算，合计应支付勘察设计费4,800,000.00元。
（3）销售费用及税金的确定
参照国家及北京市有关规定和市场资料，各项税费如下：
1） 税金
包括营业税、城市维护建设费、教育费附加等，按总开发价值计取，共计5.5％。则税金为：
962,518,580.00*5.5％＝53,419,781.19元
2） 不可预见费用
取为建安成本的5％，则不可预见费为12,707,526.60元。
3） 销售费用
取为总开发价值的3％，则销售费用为28,875,557.40元。
4） 管理费用
取为建安成本的5％，则管理费用为12,707,526.60元。
（4）土地增值税的费用的确定
根据以上资料及计算，土地增值税费用为109,635,096.74元。
（5）项目企业所得税费用的确定
按以上资料，计算得出项目利润为315,174,059.47元，按明年实行得企业所得税税率为25％，该项目应缴纳的企业所得税为78,793,514.87元。
企业未来净利润为236,380,544.60元。
（6）项目折现率的确定
根据现在市场一般债权投资回报率及股权投资回报率，确定市场折现率为12％。
（7）项目折现净利润的确定
因现在北京房地产市场火爆及该项目的定价合理，该项目可于2008年建成，并可于当年全部销售，则该委估资产现金流量折现计算如下（设2007年10月31日为i0，则，2008年为i1）：
单位：RMB元
序号 项目 收支金额 收支时间 现值
1 销售收入 962,518,580.00 i1 859,391,589.29
2 土地拆迁及补偿款 165,233,000.00 i0 165,233,000.00
3 勘察设计费 4,800,000.00 i1 4,285,714.29
4 建安成本 254,150,532.00 i1 226,920,117.86
5 政府规费 5,815,500.00 i1 5,192,410.71
6 不可预见费 12,707,526.60 i1 11,346,005.89
7 管理费用 12,707,526.60 i1 11,346,005.89
8 销售费用 28,875,557.40 i1 25,781,747.68
9 销售税金 53,419,781.19 i1 47,696,233.21
10 土地增值税 103,635,096.74 i1 97,888,479.24
11 企业所得税 78,793,514.87 i1 70,351,352.56
12 扣除项目合计 i1
13 净利润 236,380,544.60 i1
14 折现收益 i1 193,350,521.96
（3）则存货评估值为=折现收益+评估基准日成本
=193,350,521.96+225,187,093.37
=418,537,615.33元。
（三）长期投资评估说明
长期投资调整后账面值为5,000,000.00元
长期投资--长期股权投资的内容为对北京浩利鸿房地产开发有限公司的投资，占30％的股权：
北京浩利鸿房地产开发有限公司是一家在北京市工商行政管理局注册并合法存续得有限责任公司，工商注册号：110000000959289，注册资本（实收资本）：3,000万元，住所：北京市朝阳区东四环中路15号院内1号楼116房间。
2007年9月28日，公司和深圳市中融盛世投资控股有限公司签订股权转让协议，双方同意将深圳市中融盛世投资控股有限公司所拥有的北京浩利鸿房地产开发有限公司30％股权作价6,500万元转让给北京市万泽碧轩房地产开发有限公司。
该投资为预付款项，股权尚未变更。
因此长期投资的评估值为5,000,000.00元。
（四）固定资产的评估说明
固定资产包括车辆和电子设备，调整后账面原值为2,714,268.76元，调整后账面净值为2,268,706.72元。
车辆、设备的评估
A、设备概况：
该公司的机器设备包括通用电子设备和车辆。这些机器设备大部分都在正常使用，可以满足公司的正常工作的要求。
B、评估范围：评估范围包括该公司的电子设备17台（套）；车辆6辆。
C、评估过程：
（1）向该公司设备管理人员了解委估设备的总体情况;
（2）与该公司设备管理人员和财务固定资产管理人员一起将《机器设备评估明细表》所列的每项设备与固定资产账册、设备台账和设备管理卡片进行逐项核对，做到账表相符、账册相符、账卡相符，无一遗漏或重复。
（3）查阅设备管理档案资料，对大型设备的购置合同、进口设备的报关单据以及各设备运行情况记录、大修理记录、更新改造记录等资料进行收集整理；
（4）对委估机器设备逐台进行清点核实，做到帐实相符；
（5）对委估机器设备逐台进行现场勘察，对设备运行的环境条件、运行状况、维护保养情况和产品的工艺满足度等因素作了详细了解；
（6）对已坏、报废的设备，了解其原因，与设备管理人员一起分析，可否进行技术改造、修复后继续使用或者进行报废处理；
（7）进行设备价格调研；
（8）根据所收集的资料，根据不同的机器设备项目，选定适用的评估方法进行评定估算，计算出各项机器设备的初步评估价值；
（9）对初步评估结果进行汇总、分析和修正，最终得出评估结果。
D、评估方法：
对正常使用的机器设备采用重置成本法，公式如下：
评估净值=评估原值×成新率
对不使用、闲置或报废的机器设备，根据其实际状况及可变现的程度，以其可变现净值或以其残值确定其评估结果。
（1）评估原值的确定：
1）电子设备，我们进行了市场调查，取得了有关生产厂家的报价资料，查阅了《机电产品报价手册》，得出了仪器仪表和电子设备的现行市价，因运杂费和安装调试费较少，故以现行市价作为该项仪器仪表的评估原值。即：
评估原值=设备现行市价
2）车辆，我们进行了市场调查，取得了有关生产厂家的报价资料，得出了该车辆的现行市价，再加上购置附加税和其他费用，确定了该车辆的评估原值。即：
评估原值=车辆现行市价+购置附加税+其他费用
（2） 成新率的确定：
主要以各类设备的经济寿命年限和已使用年限为基础，在现场勘察后，综合考虑了设备的来源、使用时间、保养情况、设备完好率、工作环境条件、外观及所采取的技术改造等多方面因素后确定的。评估人员还考虑了功能性贬值和经济性贬值。功能性贬值是由于设备本身的技术进步使同型设备的生产率提高或使原设备的价格降低而造成设备的贬值。经济性贬值是由于设备外部因素使得原产品滞销、迫使企业淘汰老设备而造成的贬值。
利用年限法计算成新率的公式如下：
成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
（3） 评估净值的确定：
评估净值=评估原值×成新率
E、评估举例：
（1）电子设备
1)设备概况：
评估明细表中编号：2
设备名称：松下复印机
型号规格：1510
始用日期：2003年12月
2)现场查勘：
该设备仍在使用，但性能已较差。
3)评估原值的确定：
据调查了解，该项设备的现行市价为11,500.00元(含运杂费)。
确定其评估原值为11,500.00元。
4)成新率的确定：
该设备从始用日期至评估基准日已使用4年，经过现场勘察，并向现场操作人员了解，认为目前技术状况良好，运转正常，但电子产品更新换代较快，预计其尚可使用2年，确定成新率为：
成新率=（6-4）/6×100%=33.33% (根据实际使用情况修正为30%)
5)评估净值的确定：
评估净值=评估原值×成新率=11,500.00×30%=3,450.00元。
（2）车辆
资产类别：固定资产-车辆
产品名称：本田小轿车
申报数量：1辆
评估前账面原值：250,526.00元
评估前账面净值：233,824.27元
经清查，该车辆于2007年2月购买并启用，已行驶里程6万公里，已使用年限0.67年，预计尚可使用9.33年：
综合考虑里程与年限的因素，分别按占40％和60％的比率计算车辆的综合成新率为：
成新率＝（理论里程数－实际里程数）／理论里程数×40％＋（理论使用年限－实际使用年限）／理论使用年限×60％
成新率＝(50-4)／50×40％＋9.33／（0.67+9.33）×60％
＝93％
结合现场勘察，取成新率为90％。
查阅全国汽贸商情，该车辆（别克旅行车）的市场价格为240000.00元（已含购置税和上牌费用）。
重置价值=240000.00元
则评估值＝重置成本×成新率
=2,400,000.00×90%
=2,160,000.00元
F、评估结果
经评估，评估基准日设备的评估值为人民币1,678,616.80元，其中，车辆评估值为人民币1,498,680.00元，电子设备评估值为人民币179,936.80元。
（五）长期待摊费用的评估说明
调整后账面值为111,628.24元，主要内容为办公楼装修款。
长期待摊费用以评估基准日尚存的权利及价值确定评估值。因该装修费已不能带来未来收益按照尚存价值确定评估值为0.00元。
（六）递延税款借项的评估说明
递延税款借项调整后帐面价值为30,503.34元。
递延税款借项为按照新会计准则因确认坏帐准备而计提的所得税资产30,503.34元，因本次评估已将坏帐准备评估为0，故递延税款借项也评估为0。
（七）负债的评估说明
负债评估说明包括其他应付款、应付工资、应交税金。
1、其他应付款评估说明
将评估清查明细表与企业有关账表进行核对，清查其结算业务内容、发生日期、金额是否与评估清查表一致。
其他应付款的内容主要是主要是退拆迁款、住房公积金、往来款等。评估时以清查核实后账面值确认评估值为226,166,618.26元。
2、应付工资的评估说明
经清查，全部为企业按规定计提的工资，评估时以审计清查核实后账面值确认评估值为115,855.02元。
3、应交税金的评估说明
应交税金的内容为个人所得税。经清查核实，各项税均为企业按规定提取，评估时以清查调整后账面值确认评估值为1,445.69元。
（八）资产基础法评估结果
根据以上评估工作得出资产基础法评估结果如下：
评估结果: 评估基准日时北京市万泽碧轩房地产开发有限公司总资产账面值为人民币23,723.49万元,调整后账面值为人民币23,723.49万元,评估值为人民币42,994.23万元,增幅81.23%,总负债账面值为人民币22,628.39万元,调整后账面值为人民币22,628.39万元,评估值为人民币22,628.39万元,增幅为0.00 %；净资产账面值为人民币1,095.09万元,调整后账面值为人民币1,095.09万元,评估值为20,365.84万元，增幅1759.73%。
评估结果分析
1、流动资产
流动资产的评估值为424,389,441.34元, 调整后账面值229,824,026.16元, 增值额19,343.97万元,变动率为84.17%,变动主要原因： 存货中的在产品的市场价格的升值。
2、长期股权投资
长期股权投资的评估值为5,000,000.00元，与调整后账面值相同，评估无增减。
3、固定资产
设备评估净值为1,678,616.80元,调整后账面值2,268,706.72元,减少额590,089.92元,变动率为-26.01%,变动主要原因：市场的变化；实际成新率与会计成新率有差异。
4、负债
负债的评估值为22,6283,918.97元，与调整后账面值相同，评估无增减。
六、评估结论及分析
（一）评估结论
评估结论：北京市万泽碧轩房地产开发有限公司于评估基准日股东权益价值为：人民币贰亿零叁佰陆拾伍万捌仟肆佰贰拾壹元叁角肆分 (￥203,658,421.34)
（二）评估结论成立的条件
1、评估结论系根据评估报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，且仅在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
2、评估结论仅为本评估目的服务。
3、评估结论系对基准日资产公允价值的反映。
4、评估结论中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响。
5、评估结论由本评估机构出具，受本评估机构人员的职业水平和能力的影响。
（三）评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
1、在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如下原则处理：
（1）、资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
（2）、资产价格标准发生变化并对资产估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新评估。
对于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方应在评估目的实现时的资产实际作价中应给予充分考虑，并进行相应调整。
2、若发生评估基准日期后事项时，不能直接使用本评估结论。
（四）评估结论的效力、使用范围与有效期
本评估结论系评估专业人员依据有关规定出具的意见，需经有关主管机构确认后才具有法律效力。
本评估结论仅供委托方及资产占有方在本评估说明所述特定评估目的下使用和送交资产评估主管机关审查使用。
本评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论有效期为2007年10月31日至2008年10月30日止。
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