房价跌了，对于2019年的很多城市来说已是既成事实。

房价跌了，最不好过的是谁？

还记得房地产行业刚刚正式进入“冰封期”的时候吗？万科都不得不以“活下去”三个字作为公司前进的号角，那可谓是楼市寒冬下，房地产企业生存状态的真实写照。

参谋长忍不住想问一句，2019年，开发商还好吗？

答案似乎和我们想象中的略有出入，现实就是——2019年上市房企整体股价傲然上涨、市值飙升，其中不乏房企实现市值翻番。

房价或许跌了，开发商的日子仍然滋润得很。

甚至有人说，房子已经不能买了，还不如买地产股来得实在。参谋长并不想妄言股市，但是既然是和房企相关，还是简单做个分析，希望能够给各位粉丝一点帮助。

一、2019年，地产股确实成绩斐然

我们先来看一份2019年地产股成绩单吧。

这是一份Top 50的上市房企2019年度的股价涨幅排行榜。

 

从中我们可以得出这样几条结论：

1、说一句地产股普涨，不为过。

2019年，50家上市房企中，股价上涨幅度为正的企业有44家，占比近九成；股价上涨幅度为负的企业仅有6家，可以说是普涨的一个局面。

这是头部房企的市场表现。

此外还有一份半年期榜单可以作为参考，在全部的136家上市房企中，有115家股价上涨，21家股价下跌。其中，15家涨幅超过50%；22家涨幅在30-50%；56家涨幅在10-30%；22家涨幅在0-10%。

可以说，2019年的地产股，实实在在呈现一个普涨的局面。

2、跑赢大盘，妥妥的。

再来具体看一下涨幅。

我们且不说：股价涨幅排名第一的中国奥园，一年内几乎翻了两番；时代中国、融创、中南建设也差不多实现股价翻番；Top 50的房企中有19家2019年的股价涨幅超50%……

怎样和大盘做一个较为合理的对比呢？

Top 50的上市房企，股价涨幅的中位数为41.22%。

如果用房企涨幅中位数和大盘指数做一个对比，从2019年年初至2019年12月31日，上证指数从2465.29点攀上3040.02点，上升幅度为23.31%；恒生指数从25130.35点攀上28319.39点，上升幅度为12.69%。

 

也就是说，规模房企的股价涨势跑赢了市场。

二、房价下跌，房企市值却翻番，凭什么？

一边是楼市的持续下行，一边却是房企股价和市值的高歌猛进，为何会出现这样的魔幻场景？

首先，楼市政策的收紧会不会影响房企的股价？答案是不言而喻的。2018年，多数上市房企在股市的表现都并不如意，很大程度上就是不够乐观的政策预期下，投资者信心的下降反映在了股价上。

为何到了2019年，情况就截然相反了呢？

参谋长认为有以下几点原因：

1、业绩是关键。

楼市政策收紧，短期内会引起投资者心态的波动，造成房企股价动荡，这是客观规律。

但是放到中长期，房企股价变化的决定性因素，仍然是企业的经营状况。

2019年，上市房企在股市上的突出表现，和它们的年度销售成绩单是遥相呼应的。

来看这份房企2019销售报表：

 

观察部分公布了年度销售目标的企业成绩单就能发现，2019年房企销售目标完成率总体并未太大地受到市场下行的影响。而业绩，才是最终影响股价的决定性因素。

2018年的房企，或许还处于运营策略调整的尴尬期，但2019年，头部房企显然已经适应了调控的大环境，稳住了脚跟。扎根二线，回归一线，抛弃三四线，或许就是多数房企2019年业绩致胜的秘诀。

 

2、中小房企在为楼市下行买单。

看到这里，你可能会产生一个问题：市场不景气的大背景下，总有人要为此买单吧？

的确，如果多数头部房企能够完成、甚至超额完成销售目标，那么谁在为市场的整体下行买单？答案就是中小型房企。

这是一场房企之间的鲸吞蚕食，地方型、中小型房企被打入食物链的底端，回顾参谋长此前的相关文章《扛不住了？今年超400家房企宣布破产！》就会知道，中小型房企正在率先死去。

因此，我们可以把房企整体的业绩增长理解为一种幸存者偏差：活下来的都在活得更好，但背后堆积着淘汰者的尸体。

甚至，吞并和重组，也是部分上市房企市值爆炸式增长的重要动因之一，大悦城就是最典型的例子。

参谋长只想提醒各位一句：楼市下半场，安全审慎永远是第一原则。如果一家房企股价大跌，其背后一定是经营状况的千疮百孔。买房需谨慎，这些危机重重的房企，手中的项目必然也是危机重重，购房者最好是绕道而行。

3、地产股，正处于估值回归的当口。

2007年，欢欣鼓舞的地产大跃进时代来临，这一年间地产股完成10-20倍普涨。

但是正所谓出来混总是要还的，第二年的金融危机，地产股的泡沫光速破裂并自此进入长久的沉寂。

如今，整个地产行业已经告别非理性时代，进入平稳发展的周期，此时的地产股，褪去疯狂也褪去泡沫，开始进入到估值修复的过程。

参谋长认为，地产股今后的步调，大概率会和楼市保持较高的一致性。

三、投资房产门槛太高，2020年，地产股能买吗？

第一，地产股目前处于较低的估值区间。

房地产板块到底有多低估？看一下万科、保利、新城、招商蛇口为例与房地产全行业的估值情况，我们可以发现房地产板块估值几乎处于历史最低区域。

 

据此有机构认为，2020年初是地产股的最佳配置窗口。

第二，地产股的安全边际较高。

或许有人会问：“现在国家三令五申房住不炒，打压地产行业，地产股真的能买吗？”对此，参谋长还是想的是，调控政策的目的是打压而绝不是打死房地产行业。

更何况，一个被不断打压的行业尚且能保持如此高的韧性，地产股在这样“恶劣”的的生存环境下，早已孕育出了充分的安全边际。

第三，2020年是乐观的一年。

这一点参谋长在此前的文章中已经提过多次，无论是对于楼市还是对于地产股来说，2020年相对前两年，都将是较为乐观的一年。这一点已经可以从今年元旦以来的政策变动上窥见一二。

2020年，地产股的投资机遇主要还是在以一二线、大都市圈城市布局为主的房企。

参谋长并不是鼓励大家都去炒股，只是基于对房地产行业的了解，做出这两项基本判断：

第一，房地产这个行业一定不会消亡，而且一定会诞生绝对的巨无霸企业，因此地产股一定是可以选择的方向；

第二，选择地产股一定要选择能够长期活下去的企业，因为只要它们能够活下去，就一定能活得足够好。

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