文丨西部菌
头部企业的表现，是观察行业走向的风向标。
蝉联年度销冠的碧桂园，日前公布了2019年业绩情况。财报显示，过去一年，碧桂园营业收入、净利润、股东应占利润分别同比增长约28.2%、26.1%、14.2%——均保持了两位数增速。
不过，与去年相比，“第一房企”的扩张脚步明显放缓。
2018年，上述三项指标的增速分别是67.1%、68.8%、32.8%。对比之下，2019年增速堪称腰斩。
就这两年的房产基本面来说，主攻三四线城市的碧桂园增速放缓，并不太让人意外。
但是，2019年的放缓，或只是碧桂园开启危机应对模式、接受挑战的开始，更大的压力还在后面。
01
裁员近3万，碧桂园也扛不住了？
在各项增速数据之外，碧桂园财报中的有一个数据非常惹眼——全年裁员近3万，幅度接近23%。
横向对比，在前几大地产巨头中，融创2019年员工同比增长了33.6%，万科较上年增长 26.1%。
一增一减中，碧桂园的特殊性就显性出来了。
其实，人事和组织架构上的“收缩”，这几年在碧桂园身上体现得很明显。
去年春节后开工第一天，碧桂园就释放人员“调整”、机构精简的信号，有部门甚至传出“调整”幅度高达50%。
高潮在今年2月到来。2月24日下午，碧桂园召开会议，对多个区域和集团进行调整，最终缩减了14个区域部门。
以四川区域为例：合并川西南区域、川南区域、川东区域下辖的泸州市为川南区域，由3变1；
合并成都区域、川东区域下辖的内江市、资阳市、德阳市为成都区域，由2变1。
虽然碧桂园方面回应称，此举是“进一步有效利用优势资源，提升区域工作效率和承责能力”，“ 组织结构调整不是拍脑袋（决定）的”。
但员工人数变化，往往是衡量一个企业发展势头最直观的指标。
换言之，作为龙头企业的碧桂园，同样感受到了危机，也到了需要靠裁员来缩减成本的时刻。
这反映出，碧桂园广撒网式人海战术的边际效应已经在下降。水大鱼大的时代已经过去，碧桂园今年会不会继续裁员、继续精简，确实不好说。
02
融资成本降得下吗？
财报显示，碧桂园账上现金余额2683.5亿，现金余额占总资产比例达14.1%。
不过，背后有两个现实不容忽视。
一，碧桂园一年以内偿还的短期有息债务约为1163亿。
这个比例在一般情况下看似乎并不算高，但别忘了，受“黑天鹅”影响，今年房企回款速度同样不能高估。
二，碧桂园的融资成本达到了6.34%。
这到底是什么水平呢？
此前有机构统计了多个房企的融资成本，从碧桂园自己公布的数字看，比机构统计的还要高。
这个融资成本，在行业中并不是最高，但比之于龙湖和万科，有着明显差距，且还处于上升之中。
考虑到碧桂园的体量，融资成本到底能不能降下来，不是小事情。
孙宏斌就喊出2020年只需要做好三件事：降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地。
对于碧桂园来说，降融资成本的迫切性，并不亚于融创。
03
三四线市场还会继续“甜”下去吗？
按项目所在地分，碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；
按目标市场分，碧桂园目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。
很明显，三四线仍然是碧桂园的主力市场。
很大程度上，碧桂园过去几年的快速扩大，正是得益于对广大三四线市场的全面布局，但在内外经济基本面变化、市场分化、大城市化盛行的今天，三四线城市是否还会继续“甜”下去，恐怕碧桂园自己都没底。
区域合并，应该就是对此的一种回应。
但是，持续重仓押宝三四线，风险在积累和上升，是无法否认的事实。特别棚改的机会窗口正在关上，2020将是棚户区改造的“收官之年”。
甚至有分析预言，随着棚改终结，货币化安置退潮，过去几年依靠棚改逆袭的碧桂园，将迎来十年最大利空。
“船大”的碧桂园，面对低线市场日益突显的不确定性风险，到底如何顺利“调头”，2020年应该是大考之年。
04
“缩减”时代，质量“老毛病”还能解决吗？
在龙头房企中，碧桂园在房屋质量上的“形象”，恐怕是争议最大的。
去年有媒体发布统计结果显示，在国家质检总局下辖的“中国质量万里行消费投诉平台”上，2018年全年共收到1986条房地产行业的投诉，其中，业主对“碧桂园”的投诉最多，主要是针对“精装房”的投诉。
曾经引发全国关注的坍塌事故自不必说。去年4月，安徽省六安市住建局通报，由于业主多次投诉质量安全问题，六安城区的7个碧桂园项目均被叫停。
对于质量诟病，碧桂园应该心知肚明。以至于年报在对未来的展望中专门强调，“保证建筑质量和安全”。
但是，在全面缩减的时代，要把“老毛病”治好，不确定性无疑更高。
一方面，靠裁员过冬的大背景下，房企在质量安全上的投入，是否会“逆势”增强，更加不容乐观了。
另一方面，碧桂园摊子大、下沉深，对企业治理能力本来就是巨大考验。对比一下top10房企布局的城市数量，就可以看出玄机。
而同时又要合并区域、缩减人员，拿什么来绝对“保证建筑质量和安全”，压力怕是只增不减。
不少分析都强调，从现金流和负债率看，碧桂园2019年迎来了成立以来的高光时刻，但这会不会是它未来几年最好的时刻？
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