日前，长租公寓服务商青客公寓，正式向美国证券交易委员会递交F-1招股文件，拟在美国纳斯达克上市，股票代码为“QK”。青客公寓赴美上市拟融资约1亿美元，用于扩张房源数量、投资技术、基础设施及一般营运，摩根士丹利和中金公司为此次发行的联席保荐人。
据招股说明书显示，青客公寓2018年营业收入8.9亿元，较2017年的5.23亿元增长70.3%，净亏损金额也较2017年的2.45亿元扩大至4.99亿元；截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的营业收入为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损为3.73亿元，同比扩大16.72%，略高于2018年同期的3.24亿元。
图片来源：青客公寓招股书
青客公寓招股书的背后，是在不到3年时间持续亏损11亿元人民币的现状，以及在近9个月内几近停滞的规模扩张。虽然青客抢在自如与蛋壳之前递交招股书，但是摆在青客公寓眼前的持续亏损、“租金贷”隐患和用户投诉等问题，仍旧悬而未解。
失掉成本优势，持续盈利能力存疑
青客公寓成立于2012年，是长租公寓行业早期的试水者，为20-35岁城市青年租客提供1000-2000元间统一装修的分散式公寓。截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴6座城市，供给97621间房间。青客公寓在2017年和2018年的平均月末入住率分别为91.6%和92.4%，居行业首位。
图片来源：青客公寓招股书
同多数分散式长租公寓企业一样，青客公寓的营业收入来自租赁及增值服务。其中，租赁是青客的主要收入来源，分别占2017年、2018年、截至2019年6月30日止9个月营业收入的97.35%、89.55%、88.29%；增值服务包括宽带服务、公共事务、青客优选及房东或租户的赔偿金等。
青客公寓选择上市融资，一定程度上显示出其巨大的资金压力，但上市融资的背后，暴露出“成本压力”和“造血能力”两大风险。
逐渐失掉的成本优势
据和讯网报道，截至2019年6月30日，青客的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元，按照2018年亏损近5亿的数据来看，青客公寓账上的资金恐怕不够再支撑一年。招股书显示，青客公寓总资产20.3亿，负债高达27亿，负债率高达133%，已出现“资不抵债”的情况。
青客公寓资产负债表部分数据 节点财经整理
与自如、蛋壳相比，青客公寓的房源主要集中在距离城中心相对较远的地铁等轨交沿线上，这样的差异化定位在保持较高出租率的同时避免了同业竞争，但也加大了装修、营销等前期成本投入，延长了投资回报周期。
资料显示，长租公寓的成本构成中，装修成本几乎占到总成本的17%，作为运营前的一次性投入，极大地考验企业的现金流。招股书显示，截止2019年6月30日，青客公寓平均每个房间月租金为1149元人民币，折扣后1075元，平均租金利差为25.1%，折扣后利差为20%；每个单间平均装修成本约为1.47万元。
据蓝鲸房产测算，青客最新一期平均租金差比例约为25.1%，单间月租金差额约为288.4元，这就意味着单间青客公寓，仅收回装修成本就需要近5年的时间。此外，结合空置率、日常销售与维护等费用，青客公寓利用租金赚钱还十分困难，甚至连装修费用都难以回收。
备受质疑的盈利能力
IPO前，青客集团董事长兼CEO金光杰持有30%股权及97.1%的投票权；Youyang Li持有9.3%股权及0.4%投票权；Crescent Capital Investment Ltd. and its affiliatedentities 持有28.1%股权及1.2%的投票权。
图片来源：青客公寓招股书
据媒体报道，青客刚刚完成C轮融资时，将2018年的目标定为房源数量突破12万间，营收达到12亿元。“房源12万”目标是在求稳的前提下设立的，参考系是过去几年累计签约房间数量翻番的增长速度。
在行业内，5万间是从业者普遍认可的一条盈利线，在金光杰看来，12万间房是企业的盈利平衡点。长租公寓作为一个微利行业，规模是企业实现盈利的重要途径，带领青客突破盈亏平衡点，是金光杰迫切想要实现的目标。
据招股书显示，从2012年到2018年，青客公寓可出租房间从940间爆发式增长至91234间。但是，这种爆发式增长到了2019年戛然而止。截至2019年6月30日，青客公寓披露供给97621间房，与2018年相比，增长率仅为7%，规模扩张几近停滞。
2019年，大多数城市租金下滑，对长租公寓行业的营业收入产生了不同程度的影响。在中国房地产协会的统计中，2019年8月全国近90%城市房屋租金都出现了下跌。在监测的33个城市中，租金环比下降的城市数量已经达28城，占总数量的90%。其中，天津、深圳和广州环比回落最高，分别为-8.55%，-5.25%，-5.00%。
业内人士分析，青客公寓的财务结构看似很理想，但利润微乎其微，甚至严重亏损。深究其资金困难的原因，是因为青客公寓近年来的快速扩张使得资金回笼严重依赖“租金贷”。截止目前，青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付。此外，青客公寓是否存在表外负债也未可知。
在资本过剩时期，有实力的企业拿到钱并不难，把钱放出去也不困难，但保证钱能按照设计的利差收回来就比较困难。如果青客长期处于这种状态，一旦经济形势和资本市场稍微发生变化，资金链就会陷入不可逆转的困境。
用户投诉持续不断，租金贷模式隐患重重
山水文园集团执行董事兼集团CEO张晓梅表示：“过去十年，中国所有的房地产商赶上了一个好的时代。在这个时代过程当中，我们只要有一块地建了房子，就能产生巨额的利润。”
长期以来，长租公寓行业积累了大量的客户交易数据、社区与园区数据和先期积累的深层数据。明源地产研究院主任潘永堂指出，现在许多企业以金融为工具，将深层数据作为切入口，建立新的商业模式。如鸿坤集团的园区金融、五洲国际的动产金融。
然而，依托“互联网+”模式的青客公寓在积累了大量的深层数据后，却使用杠杆借力“租金贷”高速扩张，导致平台被曝乱象多发，大量用户投诉其通过各种形式要求租客贷款，甚至有租客爆出其退房不退押金等行为。
仅5%租户续租，租金贷模式隐患重重
2018年7月12日，新民周刊报道青客公寓等“头部平台”被曝出存在“租金贷”乱象，很多租客租一年被贷两年款。紧接着，2018年9月，上海市住建委、市房管局会同相关部门，就租金贷款问题成立多个检查组，检查并约谈了包括青客公寓在内的16家上海代理经租企业，重点询问有关租金贷情况。
据长江商报报道，青客公寓的租金贷模式是用提供折扣的方式，使租客向金融机构借款，一次性预付租金。一次性付清半年房租折扣5%，预付全年房租则折扣为10%，同时借款的利息也由青客公寓承担。青客公寓则把租客预付的租金用于快速扩张，主要的开支是房源的装修、向房东预付数月的租金。招股书显示，截至2019年6月30日，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还本金8.726亿元。
目前，有11家金融机构与青客公寓合作提供租金贷，租客可在青客公寓办理最长26期的分期贷款。但是，截至2016年30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7月，其中68.3%合同期限长于12个月，每一租户平均的入住时间为7.7个月。其中47.3%的租户在合同到期前就已退出，只有5.1%的租户选择了续租。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前关键要做到公开透明以及资金合规使用，若是不具备这两个条件，租金贷往往就会引起很多问题，尤其是如果租金贷和租赁房源收购等挂钩，那么风险会进一步加大，进而形成爆雷等风险。
用户投诉叫天不应，叫地不灵
实际上，在青客公寓的租金贷模式下，本没有借款需求的租客，在租房的同时用自身的信用帮助长租公寓融资经营，而一旦资金链断裂，租客和房东就会陷入叫天不应、叫地不灵的局面。
在“租金贷”乱象频发的当下，用户对于长租公寓的负面情绪居高不下。某租户在聚投诉平台表示：“今年打算结婚买房，已经在平台办结了退租手续，但是我退租后还需要偿还贷款。平台（青客公寓）给办的是商业贷款，没还完的贷款直接影响到我后续买房办贷款，真是无处说理，吃哑巴亏。”
据和讯网报道，青客公寓在黑猫投诉、聚投诉、315消费保等投诉平台，如今已收到近千条投诉，多由“贷款纠纷”、“不退房租押金”、“提现难”、“网费高昂”、“服务差”等问题引发。2019年的3·15期间，媒体还报道了青客公寓的各种问题，其中也包括房租难退、日常生活费用收取不透明等问题。
图片来源：聚投诉
艾媒咨询认为，平台不规范的背后涉及的更多是房东、租客的利益。受租金上涨、家居装修甲醛超标、长租公寓无法实现盈利等实际影响，长租公寓平台在处理负面舆论、获得消费者信任方面任重道远。
市场没有回暖，企业靠什么度过寒冬？
当下，长租公寓行业面临着不飞速自我进化就被淘汰的局面，从业企业不仅要面对急剧变化的生存环境，还要适应持续改变的供需关系。
据不完全统计，从杭州鼎家、上海寓见，再到近期的乐珈公寓，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。房企们也开始慎重看待长期公寓业务，朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务，万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下该业务的扩张。
面对当下的市场现状，政务服务、行业服务和客户服务都在不断地学习和进步，青客公寓如何形成稳定有效的现金流才是最为迫切需要考虑的问题。然而，这对在行业中摸索了七年的青客公寓来说，仍然不是一件容易的事情。
在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，分散式长租公寓实现盈利的关键，还是如何提升营收、降低成本来提升经营和通过规模拓展来取得规模效应，两条腿走路的方式实现运营层面的真正盈利，而不是只能通过烧钱来推动增长来实现盈利。
长租公寓行业的资产变现手段也不仅“金融”这一条路，长租公寓最大的优势是手中的深层数据资源，活用这些深层数据，打通传统端和互联网端的联动，才能创造更大的商业价值。据IPO早知道报道，提供SaaS服务的在线房地产交易平台房多多于近期向美国SEC递交上市招股书，综合发展型公司三巽集团正筹备赴港上市事宜，近期已与相关投行等机构深入接触。
明源地产研究院主编潘永堂指出，优家、科技寺等企业利用新的思维，利用互联网，在短期内建立起自己的知名度。他们的模式从本质上来说是可以被模仿的，而且其产品在同一区域内是竞争关系。如优家的“互联网+社交”模式，科技寺的“择客式孵化器”模式。因此，如何建立起自己的壁垒是其做大做强的关键。
不论未来从业者是从新需求出发，还是从旧资源出发，最终实现的有三类：新产品、新模式、新平台。在稳定的前提下，如果可以共同发展，协同发展，就会产生一个新未来。
参考资料：
《房地产企业战略突围的N种模式》 明源地产研究院编著
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