对于房地产行业的问题已经讲过很多了，目前来看我国行业收入最高的还是集中在几个而已，比如：互联网、金融、专业服务和房地产行业。虽然说这几年房地产行业的利润和销售数据得到下降，但是不得不说房地产行业比起其他行业（尤其是传统制造业）来说还算是暴利行业。借此机会简单谈谈我的观察。

房地产行业的利润率有所下降是真的，但是比起传统制造业来说算是高利润了

媒体公布的2018年房企毛利率排行表

根据2018年的数据显示，多数上市房企的毛利率在30%以上，图上所示是媒体公布的2018年房企毛利率排行表，可以看到毛利率都在30%以上，最差的房企维持10%-20%的毛利率也是正常的。这个毛利率在传统行业来算是比较高的了，尤其是相比于传统制造业来说，一般毛利率在10%左右。就以2018年的服装行业为例，根据中国服装协会发布的数据显示百强企业的平均利润率为11.07%；这也是为何我说，哪怕房地产行业已经步入了稳定期，也是属于暴利行业的原因。

房地产行业在暴利的情况下为何还会出现资金链问题？其实还是因为高负债引起的

开始之前先问大家一个问题，2019年大家认为的一线房企中在媒体负面报道中频繁出现的都是哪几个？无疑碧桂园、融创、绿地，为何会是这样呢？根据2018年标准地产研究院据上市房企2018年财务报表及公开资料整理统计，发布的《2018年中国上市规模房企利润率排行榜》中，融创、绿地等企业的毛利率基本属于行业平均值以下，比如：碧桂园为27.03%、融创为24.96%、绿地更惨为15.35%；这也是为何今年这两三家房企今年会频频暴雷的原因。除去进入融资端调控加大了房企融资难度和成本外，主要还是因为这几家房企的负债率过高导致的，基本上超过80%以上负债率的房企，其中不少的利润都是要用来还债的。几点观察：

某售楼部现场

第一、在国家加大对于融资端调控后，房企的融资成本升高，依赖过去的高周转模式，用时间来换取空间的玩法已经不合适了。一直以来相信很多朋友都跟我一样有一个疑问“为何房地产行业利润率这么高，房企却那么差钱？”其实说到底很多房企在积累了前期财富后，为了快速扩大把金融杠杆利用到了极致，最后的结果就是碧桂园和融创等的模式。依靠速度来换取空间的玩法，最后的结果就是房屋质量和设计让人诟病。

第二、房企未来要想真正生存下去，降低负债率，提上房屋质量才是根本。盲目的地产扩张，盲目拿地的后果就是需要不停的借债，然后还贷，击鼓传花的游戏总会有到头的时候。看得明白的地产企业要么开始转型（比如：恒大、万达等），要么开始降低负债率（SOHO就是这样），那些还在盲目扩张的企业，要么是“管不了”要么是“不想管”。说到底了，很多房企还是跟政策风口的。

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