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房地产业1-2月份的销售数据，让融创中国（01918.HK）再也坐不住了。

3月27日，在融创中国2019年业绩发布会上，董事局主席孙宏斌表示，今年融创要做三件事：借好钱，换好仓，拿好地。

总之，一句话就是：今年融创不会像去年那样“买买买”，而要处理资产了。

1 靓丽业绩中间有隐忧

净有息负债率高达289%

日前，融创中国（01918.HK）发布2019年年报。

数据显示，作为房地产业排名前五的公司，2019年融创活得十分滋润。

2019年，融创实现营收1693.2亿元，同比增长35.7%；归母净利润创历史新高达260.3亿元，同比大增57.1%。

这样的数据，一方面显示了融创的销售强劲，另一方面也意味着去年房地产业还很景气。

不过，很快，就有专业人士发现了融创年报里的瑕疵。

了解房地产的小伙伴都知道，衡量地产公司负债率最重要的，有两个指标：一是净负债率，二是扣除预售款后的资产负债率。

其中，净有息负债率这一指标，在2019年融创的年报里高达289.54%，为前十大房企中最高，更是万科和龙湖的三倍以上。

其实，在2019年三季报时，融创净有息负债率高企的问题就开始暴露。

根据天风证券的研报显示，根据三季报，融创的净负债率高达206%，位列房地产业杠杆率前列。

业内人士认为，这样的数据，充分说明了融创2019年是如何花钱买地的。

2 敢于加杠杆的孙宏斌，

不得不“卖卖卖”了

看看2019年的融创，孙宏斌一直在买买买。

从2019年初，以126亿元拿下泛海系在北京、上海的两个核心地块项目，到40亿接盘李嘉诚大连项目，再到152.69亿元买下云南城投集团的环球世纪及时代环球……

可以说，孙宏斌是毫不手软。

2019年的半年报也显示，融创手中现金和等价物达992.35亿元，但短期借款高达1212.8亿元，应付账款及票据达1121.75亿元。

特别是有息负债从2014年的343.84亿元，上升到2018年底的2294.1亿元，2019年上半年再上升到3021亿元……

对于这样的数据，有业内人士评价：孙宏斌真是敢于玩杠杆。“通过各种大规模并购，分批付款、提前变现，甚至反向担保贷款的手段……让人不得不佩服孙宏斌金融炼金术的厉害。”

然而，炼金术终有出现问题的一天。

3月中旬，国家统计局公布数据显示，1-2月，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%，商品房销售额8203亿元，同比增长35.9%。全国房地产开发投资10115 亿元，同比下降16.3%。

面对这样的情况，一直“买买买”的孙宏斌，再也坐不住了，开始宣布融创要处置资产！

3 酒店乐园均可卖

但可能无人接盘…

孙宏斌最想卖什么？

在业绩发布会上，孙宏斌透露，2019年底融创中国成功卖掉一个酒店，还有4个酒店将在短期内成交。

此外，乐园也是待售商品。

2017年，融创从万达接过来的十几个文旅项目，每一个都包含商业、乐园等重资产业态。而这些资产在融创的年报里称为“重”资产。

从2019年融创的收入构成来看，物业销售仍然是其主要收入来源，占总收入的94.2%，文旅城建设及运营收入仅为1.7%。

财务人士表示，这意味着流动资金占额较大的文旅资产，在营收贡献上仍处于“萌芽”状态。

同时，来自方正证券的数据显示，除了房地产的开发，文旅城的建设以及营运让融创在2019年增加了不少有息负债。

数据显示，2019年，融创有息负债达到3222.8亿元，同比增加40.5%。

因此，有人说，这就是孙宏斌想卖出酒店、乐园的原因。

然而，想卖就一定有人接盘吗？

一个尴尬的局面是：很多文旅城当初是万达和地方政府协议共建，融创要转手，也需找到地方政府认可的高质量操盘企业。

另外，对于2019年剁手来的资产，孙宏斌也承认：

一是，近几年存量时期拿了贵地，公司流动性压力特别大，但又没什么价值，不属于优质标的；二是持有型资产占比较大，且多为布局三四线城市项目较多。

都知道，房地产是一个流动资金需求较大的行业，尽管融创有一份靓丽的年报，但从“买买买”到“卖卖卖”，眼下创融的困难或许不是一份年报就能解决的。

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