◎作者 | 老油条
◎来源 | 非凡油条（diqiuzhengshiju） 已获授权
01
房地产硬邦邦
最近大事不少。搞外贸的要跳楼，世界杯赌球的要跳楼，重仓股市的要跳楼，天台早就已经挤不下人了。
这么多人熙熙攘攘地寻死觅活，房地产倒是表示情绪稳定。股票亏了钱，又做好了低收入预期准备的年轻人，看着坚挺的高房价，还是只能叹一口气，回去数那缩了水的六个钱包。然而对大多数人来说，六个钱包并解决不了问题，只能买六个核桃补补脑，继续去上班了。
买不起房满心焦虑，就只能甩锅给“泡沫”两个字。
对很多年轻人来说，这是最让自己满意的解释。一方面，反正因为是有钱人炒房，导致泡沫横行，收入跟不上这些为富不仁的家伙的炒作，并不是我自己的赚钱能力出了问题；另一方面，既然是泡沫，就总有破裂的一天，那时候的房价，大概我就能够负担得起了吧。
然而很可惜，这个想法是错的，而且错得相当离谱。
下面的文字，我将会围绕中国房地产的泡沫化程度展开，尤其适合试图移民到一二线城市，在迷茫中打拼的你看。
02
泡沫有你想的这么简单么？
要回答泡沫是否严重的问题，首先要搞清楚的一件事是什么是泡沫。
泡沫这个词自从被经济学界引用之后，已经被滥用了，一切价格偏高的东西都会被烙上泡沫的钢印。如果懂一点马克思主义经济学，你会对泡沫做出更加精确的定义：“凝结在一个商品上的所有的人类无差别劳动，是这件东西的价值，凡是价格高到超出这个价值适当浮动范围的商品，就是有泡沫。”而凡是泡沫，总有被戳破的一天，价格总会回落到和价值相符的地步。
先别急着点头，事情根本就不是这样的。
我们假设你从山西大同拉着一车同样的煤，送到河南煤都平顶山和冬天苦寒的辽宁沈阳，凝结在这车煤上的煤矿工人劳动和你的运输劳动力几乎是一样的，但是卖出的价钱却大相径庭。在平顶山，这车煤白送都不会有人要，而在沈阳，供暖所愿意出高价收购。
所以沈阳的煤炭存在泡沫么？
并没有。决定高昂价格的是这车煤对当地取暖者的使用价值和购买难度，至于它的生产成本几何，一点也不重要。房产作为一种商品同样是如此，只有当它的价格远远超出它的实用价值时，才可以说当地的房产价格出现了泡沫。
在现代经济史上出现这样泡沫的房地产市场确实存在，东南亚四小虎，就有过真正意义上的房地产泡沫。
当时这些国家由于低廉的劳动力成本和相对弱势的货币汇率，牢牢占据着全世界的制造业外贸市场，吸引了大量外国资本进入当地的房地产市场，推高了房价。
但是当地的制造业其实建立在非常脆弱的外汇体系之上，无论是地区产业结构带来的收入增长潜力，还是政府所能提供的教育、医疗、金融市场等软服务，都还没有达到这个高额房价所应该对应的水平。所以一旦当地货币走强，单纯对外的制造业崩溃，房价就立刻树倒猢狲散了。
在这场亚洲金融危机出现前几年，中国人比较熟悉的海南房地产泡沫也是同样的原理。当时的海南刚刚从广东划出去，连基础设施都还没有准备好，用冯仑的话来说，“省会海口甚至只有一个红绿灯。”经济结构和基础服务水平非常低下，完全撑不起什么有价值的房产。
所以政策一声令下，热钱快进快出，最后留下了泡沫后满目疮痍的海南。
总之一句话，可以被称为泡沫的楼市，是那种房价远远超出了实体经济承载能力的楼市。如果一个地区，没有足够的水和粮食供给、没有能应对风险的经济结构、没有充足的医疗教育资源，说白了，是一个猪油蒙了心的人才会想要常住的地方，却有着高房价，那才可以被称作是泡沫。
这一类地区的房地产泡沫都是一次性的。一旦崩溃，在相当长的一段时间内都缓不过来，而且很有可能就此失去了参与更广泛竞争的机会。
在这个角度上说，沙特这类国家倒是要担心一个。
03
泡泡遮不住一个大国
和这种小国家、小地区的泡沫相比，大国的房地产泡沫问题更加复杂。
灯塔国就为我们提供了一本房地产泡沫教科书。
美国在历史上经历过三次大的房价暴涨暴跌，每个阶段还都有一本现象级的书相对应，很有意思。
第一次是在南北战争刚刚结束的1870年代到1900年代。
稍微熟悉美国史的人都会知道这个时代被称为“镀金年代”，得名于大文豪马克·吐温第一部同名的长篇小说。
当时的美国刚刚经历南北内战，终于艰难地完成了国家的统一。对于北方以工业为主的各州来说，这可是一个狂飙突进的年代：一方面，美国的国土面积翻倍，国内市场容量几乎翻倍，工业品和新兴的金融产品有了新的出口；另一方面，南方的黑人奴隶并没有因为战争结束就直接得到解放，人力成本几乎为零，使北方获得了非常廉价的农产品。
低价的原料，庞大的市场，让北方各州的财富快速积累，泡沫也就由此产生。
当人们回顾那个时代时，往往会提到铁路泡沫，但房地产泡沫也是确实存在的。当时的大城市芝加哥、纽约、费城等城市的房价都在飞涨。作为应对，人类历史上的第一批大厦就是那个时候出现的。马克吐温小说中的主角之一郝金斯老爷，临死之前都还在盼望着田纳西乡下的田能卖出高价，就更别提那些大城市的原住民了。
第二次则是在上世纪20年代。
这次要提到的畅销书是《了不起的盖茨比》。这本书被称为是美国迷惘一代的代表作，写尽了人生冷暖，但是这些年轻作家在这段时期迷惘什么呢？说白了，就是没钱。
当时的世界刚刚经历一战，发达的老欧洲打成一片废墟，亚洲的新兴经济体还没有影子，全世界只有美国一家独大。那个时代的美国，工业产值占到世界1/3以上，各种产业都欣欣向荣，工人和资本家手里都有的是银子。把家里的东西都更新换代以后，剩下的钱没地方去，就流到了房地产。
被人们选中的，是和中国海南差不多的佛罗里达州。同样的阳光沙滩，同样饱受飓风困扰，同样没有任何基础设施，仅仅因为是旅游胜地，就被认为具有很高的投资价值。
到了1925年，佛州最大的城市迈阿密就涌现出了2000多家房产中介，全市常住人口中有1/3都是房地产从业者。1923年花80万就可以买到的一块地，到了1926年就要价400万。泡沫程度之大，可想而知。
那时候参加盖茨比宴会的高净值宾客们，聊的话题恐怕都是“你在佛州买了几套房？”
最后这场泡沫以一场飓风结束，当人们看到价值连城的房子被飓风轻易就吹塌了时才意识到，这股热流有多么愚蠢。盖茨比朋友们的贪婪梦想也就这么结束了。而一直都没有钱参与这场游戏的年轻文人，当然只有迷惘的份了。
第三次则是现在人熟悉的次贷危机。
这场从2007年下半年开始的危机，始于本世纪初的互联网泡沫。为了抵消互联网泡沫破裂带来的负面影响，美联储连续13次降息，并且向很可能没有还贷能力的人士发放贷款。大量流入市场的钱又一次没处去，只能流入房地产，7年时间涨出了过去30年的涨幅。
后面的故事你应该也很清楚了，在此不赘述。
和这一段历史对应的畅销书是《21世纪资本论》，我估计很多人都买了，但是绝大部分人没有看超过10页。这里摘一段皮凯蒂比较切题的结论：
“对这个问题的数量级有一个初步认识，劳动收入分配中收入最高的10%的人一般拿到总劳动收入的25%~30%，而资本收入分配前10%的人总是占有所有财富的50%还多（在有些社会高达90%）。更令人惊讶的是，工资分配底层的50%总能占到总劳动收入的相当大比例（一般为1/4~1/3，与最上层10%的人大体一样多），而资本收入分配底层50%的人一无所获，或者接近一无所获（总是低于总财富的10%，一般低于5%，或者相当于最富有10%的人1/10）。”
随后他又说：“房产是中产阶层和小康阶层（在资本收益中）最喜欢的投资形式。”
看见没有，他在批判买房的人是在加大社会贫富差距，影响社会进步呢。
04
潮水涨落之下
尽管《镀金时代》、《了比起的盖茨比》、《21世纪资本论》不遗余力地嘲讽那些贪婪的炒房客，美国的经济却没有因此崩溃。而且无论泡沫与否都一直保持着优雅的姿态，至少比它在每个阶段遇到的那些对手们可是优雅多了。
这就是大国的好处，多大的泡沫都能有缓冲的空间，而且在一些重点地区，房地产行业也完全没有陷入长期的萧条。
其实对于美国房地产的泡沫来说，最大的问题在于金融系统的抗风险能力不足。按照前美联储主席伯克南的说法：“我们的金融监管体系自从1930年以后，就没有过什么进步，应对现代丰富的金融手段，监管是相当迟缓的。”
而房地产本身作为商品的物价，很多时候是与它的使用价值相匹配的。
比如作为宇宙中心的纽约，无论房地产泡沫被戳破与否，中位平均房价就没有低于过10万人民币/平米，一套位置相当于北京四环的老公寓，单价也在8万人民币以上，始终非常稳健。在不太宜居的北部城市，比如五大湖畔有NBA球队的密尔沃基，房价也一直维持在相对的低位，在泡沫中并没有显示出过多的浮动。
这还是符合我对房地产泡沫的定义：只有在那些生活和发展基础低下，房价却异常高企的地方，才能说是有房地产泡沫的。除了美国上世纪20年代发生在佛罗里达州，类似中国海南泡沫的那一次堪称泡沫以外，其他的两次泡沫并不能说是标准的泡沫。
但毕竟，这是百年内的三次起起落落，玩得人小心肝受不了，背个泡沫的黑锅也没什么。
那么世界上，究竟有没有完全不存在泡沫的天堂国度呢？
想了半天，我找到了一个。
05
一个神奇的房地产国度
德国的房地产市场可谓是全世界范围内的一股清流。1970年到2015年，德国经济一直保持高增长（别忘了中间还有一次两德合并的历史契机），新建住房名义价格指数扣除通胀以后，居然还跌了11.3%，房价收入比下降了62%，简直就是逆潮而动的房市。
当然，就在这个统计未能统计到的2016年之后，德国房价产生了一些向上的波动。据信是由中国炒房团引起的，但仍然在可接受的范围内。首都柏林的单位房价，竟然只是英国首都伦敦的1/7~1/5，房贷比例也非常低。
有很多人认为，这和德国政府出台的房价限制规定有关。比如从1974年开始颁布实施的《住房租赁法》规定了房租的涨价空间，超出这个比例的房东将面临判刑。
但明眼人都能看出来，这一类法规都属于君子协定。如果价格可以叫得很高，房东就是把脑袋别在裤腰带上，也会想办法规避法律规定，把房租叫上去。在德国这样的发达资本主义社会，真正能够稳定房价的不会是法律，而是稳定的市场需求。
德国能够控制房价的市场背景其实是这三条：
第一，是将政府福利房纳入市场竞争。
一般国家会可以压低保障性住房的价格，让弱势群体也能够买得起。但这样做的后果，往往是有钱的没钱的都挤向了低价的保障性住房，反而起不到保障的作用。与此同时，自由市场上的商品房价格还是没有得到控制。
德国采取的策略是将保障房纳入市场体系，只保证数量与人口匹配，不刻意压低价格。这反而通过增加市场供给压低了房价，是很明智的方式。
第二，是特殊的存贷款规则。
普通国家居民在面对房市上涨时，都能通过其他抵押物或者虚假的收入证明获得高额杠杆参与炒房，从而加剧房市泡沫的形成。但德国居民在进行购房贷款前，必须先存款到贷款额的50%左右，才能贷款。换言之，德国的贷款体制自动形成了30%首付的限制（50%/（100%+50%）），有效遏制了不理性的房地产炒作。
第三，是城市首位效应不明显。
说起法国，很多人只会想起巴黎；但是一河之隔的德国，能让人想起来的城市就多了，柏林、慕尼黑、法兰克福、汉堡等都是重要程度相当的城市，人口和产业聚集度很低；而全国70%以上的人口都分布在一万人以下的小城镇里，他们对大城市也几乎没有什么向往。
没有人去蹭大城市的发展红利，这才使得德国全国的房价相当平均，而且一直维持合理的低位。
国家诞生早期分散的地缘结构，加上对市场经济和金融手段的深刻理解，才使得德国能够如此一枝独秀。对大多数国家来说，这都是学不来的经验。
06
真相只有一个
我一直主张一件事：对切身事件的判断，不能只看身边，不然会陷入无穷无尽的特殊性里。归纳普世的经验，并在具体情况中进行演绎，仍然是人类目前为止最可靠的认知方式。看了这么多国外的先进/后进经验，当然不是为了关注这些国家本身，而是为了对中国相对应的情况做出合理的判断。
先来做一个简单的复习：
从东南亚的经验里，我们得出的结论是房地产价格超出实体经济承载能力的地区，是存在真正泡沫的。
从美国的经验里，我们得出的结论是大国不会出现全国性的房地产泡沫，即使有，也很可能是金融系统出了问题。
从德国的经验里，我们得出的结论是没有首位城市，且完全尊重市场经济规律的国家才能维持房价低位稳定。
结合这三个结论，放在中国，其实结论已经很明显了。
不过给出结论之前，我还想引入一个有趣的概念：经济-人口比。这个比值的计算方式是用一个地区的GDP占全国GDP的比例，除以这个地区的人口占全国人口的比例。当这个经济-人口比大于1的时候，说明这个地区的吸引力较强，人口会不断涌入，居住需求还有增长空间；当这个经济-人口比小于1的时候，说明这个地区的吸引力较弱，人口会不断流出，没有什么居住需求。
但这是理论值，在实际的发达经济体中，这个比值的标准值可以在0.8~1.6之间浮动。
这个比值和房价的绝对价值之间，并没有什么一定的联系。但如果你承认房地产的商品属性，而且认可想要买的人越多商品就会越贵这个基本的价格理论的话，就能够用这个工具去衡量中国城市的房地产价格泡沫化程度。
直接给结论吧，北京和上海的经济-人口比值为2.4，距离1的正常值还有很长的路要走。如果仅仅计算城区内的话，这个比值会低一些，在1.9左右。也就是说，即使不考虑人口带来的经济增量，光是现有的经济总量还能够容纳至少一倍的人口在这两座大城市生活，这个房价能跌下来么？
再加上北上两地的医疗、教育、娱乐资源极其充沛，为城市带来了更高的使用价值，房价再高，也只不过是达到了世界同量级城市的平均水平。比这两地房价高得多的世界都市并不是没有。
真正有讨论价值的是二线以下的城市。结论却非常耐人寻味。
下面我做了一张中国北上以外的大城市经济-人口比。其中重庆因为涉及所辖大量贫困县，这个比值是严重虚低的。其他城市也把郊区计算在内了，参照北上的情况，可以把理论值降低0.5去看。
记住，低于1.6的城市才是没有希望的，这些大城市的房价有没有泡沫，你就可以自己判断出来了。
然后我又随机找了一批十八线城市，情况就比较触目惊心了。
在中国各地方GDP普遍存在水分的情况下，经济-人口比粗略计算值低于1.6的城市都很危险，投资需谨慎。而这些城市普遍都没有达到这根红线。尤其资源枯竭型城市、山海关外的城市和嘉峪关附近的城市（例子分别为大同、武威和齐齐哈尔），就实在是让人捏把汗了。
这个方法非常好用，比单纯地看GDP和人均GDP，或者最近很流行的小学生入学率，都要简便可靠得多。如果你觉得家乡的房地产价格被人炒高了，赶紧用这个算法算一下大致的情况，然后决定要不要出手。
最后，我们还是回到今天的主要话题：中国房地产的泡沫化。
用这个算法结合在国外经验里得到的结论，我们可以得出这样的结论：在发展迅猛的一二线城市，房地产泡沫化即使有，也无需担心，因为它们的基础条件完全能够支撑起众多人口和高房价。在中国这样城市首位度逐级升高的国家，德国的控制经验无法落地，所以大城市的房子，该买的就得买。
三线以下的城市，人口向外流出，房产流动性极差，如果房价走高一定是泡沫，需要小心。事实上，这些地区本身也正在走入去库存的通道，只是由于客观因素的限制，这波库存要清干净，不是一两天的事。
哎，这就说到了另两件令人很关心的事情了：大城市的房价和小城市的去库存。也就是为什么明明不存在泡沫的大城市却让人无法安居，小城市的鬼楼又为什么出不了手。
这是两个大问题。
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