房地产公司，大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年，凭借着激进扩张、高负债、高周转，越来越多的区域房企走向全国，跻身一线，向着千亿销售额冲击。
但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守，深耕一域；亦或坚守品质，用更多时间打磨项目，却错失扩张良机。
搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域，对平时关注度较少的二三线房企进行分析，以帮助投资者和购房者进行独立的判断。
区域房企面临诸多相似问题：本土市场受外来房企分噬，对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下，他们将何去何从？
本文为“进击还是固守，二线房企生存之道”系列报道第12篇。
10月15日，新华联披露了为子公司融资提供担保的公告。公告显示，新华联及控股子公司对外担保207.51亿元，占新华联净资产的266.81%。
这是新华联7月以来的第三次提供担保，与此同时，新华联的资产负债率已高达83.55%，上半年扣除非经常性损益后的净利润已然转负。
据2019年半年报显示，上半年新华联实现营业收入32.71亿元，同比增长10.27%；净利润1.06亿元，同比下降19.13%，但扣除非经常性损益后的净利润是亏损0.35亿元，同比大降127.42%。
新华联早在2012年便宣布转型，2016年，新华联将公司名称由“新华联不动产股份有限公司”更改为“新华联文化旅游发展股份有限公司”。但七年后，文旅项目始终未能成为新华联的主要收入来源。
七年后，新华联迎来了自2011年借壳上市以来第一个扣非净利润为负的半年报。
转型七年，收入仍倚赖房地产
受益于2.27亿元投资收益和1.41亿元政府补助，新华联免去了上半年整体亏损的尴尬。
在当前文旅行业政策红利下，上半年新华联共收到了1.41亿元的政府补贴，其中收到文旅产业扶持基金及文旅类专项资金共计1.34亿元。
今年上半年，受当期确认联营企业投资收益影响，新华联录得2.27亿元投资收益，占利润总额的比例达152.58%。其中，权益法核算的长期股权投资收益为2.26亿元，其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入为102.96万元。
对此，新华联在半年度报告中解释称：“公司目前处于文旅转型进程中，但同时受房地产行业政策调控及涉房企业融资政策限制，公司的产品销售和融资工作均受到一定影响。”
转型7年，新华联仍然是一家依靠住宅开发与销售获利的地产商。
财报显示，上半年新华联来自商品房销售的收入为19.75亿元，占比超过60%；其他业务12.95亿元，占比40%左右。
2016年至2018年，新华联商品房销售业务所实现的收入分别为65.92亿元、61.41亿元、113.54亿元，占营业收入的比重分别高达87.7%、82.5%、81.1%。
今年上半年，新华联房产销售业务的毛利润占上市公司总毛利润的87.9%。
然而，转型的阵痛已然出现。新的模式尚未成熟，旧的利润的大幅下降。
半年报显示，新华联上半年签约销售额为29.50亿元，同比减少37.75%；实现签约销售面积22.82万平方米，同比下降44.83%；结算面积15.74万平方米，同比减少11.67%。
新华联表示：“为更好的反哺文旅行业，公司将通过城市结构调整、加强重点城市布局等措施进一步提升房地产板块竞争力。”
由于转型发展战略、行业环境不景气及具体销售表现不佳等因素的影响，新华联上半年未新增任何土地项目。
负债率83.55%，应付账款同比大增八成
利润下降，新华联的各项费用却在上升。半年报显示，新华联2019年上半年销售费用2.34亿元，同比增长8.3%；管理费用2.94亿元，同比增长24.57%；财务费用4.38亿元，同比大增46.48%。
费用增长的同时，新华联营业成本同比增长13.24%至23.36亿元，高出同期营业收入增速3个百分点，这也令其整体盈利能力呈下滑态势。
此外，新华联的负债也一直居高不下，截止2019年6月30日，新华联负债总计457.52亿元，资产负债率83.55%。
新华联短期借款为16.33亿元，一年内到期的非流动负债69.3亿元。而手中的货币资金已从一季度的71.37亿降至55.51亿元。
半年报显示，新华联截至今年上半年应付账款73.82亿，较上年同期大增83.67%；应付职工薪酬1.28亿，同比增长40.66%。负债合计457.52亿，同比增长5.05%。
现金流方面，今年上半年经营活动现金流入63.7亿元，同比减少近14%。
而新华联的母公司，新华联控股的资金情况也不容乐观。截至2019年6月30日，新华联控股资产负债率为69.83%，总有息负债为661.77亿元，其中，一年以内到期的有息债务为331.74亿元，占比为50.13%。大公国际出具的跟踪评级报告指出，新华联“存在较大的短期债务压力”。
截至今年中期，作为控股股东的新华联控股已将其直接持有股权的11.3亿股新华联A股股份进行质押，质押比例达到了97.7%。
“文旅运营年”，文旅业绩成短板
除了占比60%的商品房销售收入外，新华联上半年还有接近13亿元的其他收入。新华联的其他业务主要包括建筑、装修业、酒店经营和物业管理等，这些业务今年上半年的毛利率只有8.73%。
在去年的年报中，新华联将2019年定为该公司的文旅运营年。但全面步入运营期的文旅板块却成为新华联2019年上半年业绩的短板。
目前，新华联拥有了长沙铜官窑古镇、四川阆中古城、芜湖鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园四大旅游景区。其中，芜湖新华联鸠兹古镇于今年7月运营；西宁新华联童梦乐园项目同月开业；2018年初并购的5A级景区四川阆中古城，也于今年正式合作运营。
反映在资产负债表上，截至到2019年6月底，新华联账面上的固定资产余额为78亿元，相较上年同期大增95.64%。
此外，新华联在建工程余额接近40亿元、无形资产接近17亿元，这三项资产总额合计约为135亿元，占上市公司期末总资产的近四分之一。
资料显示，铜官窑项目位于湖南省长沙市，总占地面积约3000亩，总投资100亿元，于2015年开工，包括铜官窑博物馆、星级旅游酒店、演艺中心以及配套服务设施等，为新华联转型文旅的关键项目。
目前尚无这些文旅项目的具体营收数据。但在2018年以来，对铜官窑项目却传来质疑声音，尤其是节假日300元/人的门票一度被质疑“太贵”。
在铜官窑古镇被“吐槽”之际，新华联的铜官窑地产项目却表现突出。2018年年报中，新华联表示：借助铜官窑古镇景区的正式开园，该公司在长沙地区的销售实现大幅增长。2018年，新华联在湖南省的营收达到29.43亿元，占总营收比重21.02%，仅次于上海，同比增幅达174.84%。
由此可见，新华联并未摆脱地产反哺文旅的模式。新华联在半年报中提到，将继续以文旅转型作为核心战略布局，通过景区运营、旅游服务等为自己带来长久的收益。
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