作者：楼资哥
文章来源：楼市资本论（ID：loushizbl）
端午小长假后，中国不动产信息登记在舆论一片惊呼声中实现了全国联网。
很多人认为，全国统一的不动产登记信息管理基础平台，不但是一柄可以查证贪官房产的反腐利剑，也给国家开征房地产税、空置税提供了技术支撑，还会成为政府今后精准调控楼市的一个得力手段。
在他们眼里，对目前疯涨的楼市来说，此举不亚于投放到广岛上空的原子弹，更是一剂猛药，会让房价快速下跌。
楼市资本论认为，不动产信息联网并不会改变楼市基本态势，对当前房价不会产生直接影响；从当前楼市供求的基本面来看，稳增长、促发展，仍是主旋律。
1、房地产税开征倒计时?
楼市看空者的一个主要观点是，全国联网是开征房地产税的必要条件，联网的实现意味着房地产税的制定出台进入倒计时。
从2010年财政部提出试点房地产税以来，房地产税步履艰难，一直未能大面积实施推广。今年上半年，政府就房地产税密集发声。特别是全国两会期间，政府工作报告提出要“稳妥推进房地产税立法”；紧接着财政部部长刘昆表示，要按照“立法先行、充分授权、分布推进”的原则，推进房产税立法和实施。
于是，人们便对房产信息全国联网与房地产税立法产生自然联想，以为征税就此真正提上了政府日程安排，将对炒房行为产生有力震慑，促使房价下跌。
不能不说，这个想法很傻很天真！
不动产的统一登记确实有助于摸清全国住房家底，为开征房地产税提供决策支持和执行平台，但立法征税毕竟是严肃的事，这并不意味着房地产税可以立马开征。
这一层，还是SOHO中国董事长潘石屹看得明白。6月19日，他在个人微头条中评论说，（全国联网）这个系统并不是为了征房产税做准备，也不能“以人查房”，如果是这样，可能再过十年也推出不来。
话再说回来，即便国家开征房地产税，这是否即等于降房价？也不见得！
楼市资本论认为，作为房地产调控长效机制建设的重要一环，房地产税通过增加保有成本，对楼市供需确实有一定的调和作用。但考虑到各方利益，该措施最多是控制住房价上涨势头，决不是要让房价跌下来。
对控房价的认识，建行董事长田国立的话很有代表性。他在今年的陆家嘴论坛上公开表态，房价真控下来，不但房地产商害怕，买房者同样害怕，银行也害怕，相关部门都害怕。
中国建设银行董事长田国立
任志强说得更直白，中国人之所以热衷于抢房子，一个重要原因是，房子是现在中国法律上使用期限最长的一个财产，其它神马都是浮财，随时可能被别人拿走或清零。基于此，考虑到现实国情和大众对房子的感情，任志强认为，房地产税也就是说一说，根本不可能出台。
2、房价涨跌，还是市场说了算
还有人认为，从房产联网，可以看到中央下狠心调控楼市的节奏。他们的理由是，政府正在编织一张巨网，试图制服楼市这头怪兽。
从一级市场拿地、建设，到二级市场新房销售、居住，再到三级市场房屋出租和二手买卖，房地产的产业链条延伸很长，规模庞大。在这些人看来，中国政府已经介入企业拿地、新房买卖等环节，这次通过住房信息的全国联网，可以对整个产权情况进行实时动态监测，从而将市场交易的方方面面都纳入政府眼皮底下和手掌心里。今后中央政府通过大数据进行科学调控，精准施策，从交易端开始遏制房价，就能区别于目前地方政府各自为政，使调控效能威力翻倍。
没错，全国统一的信息平台，确能对楼市调控政策的制定与执行提供有力支持。以二手房市场为例，全国联网的大背景下，政府可以通过调高增值税和个人所得税，部分抵消掉炒房暴利，削减人们对住房的投机意愿，从而扭转楼市目前的倒挂局面。另外，增设房屋空置税，也有助于落实“租购并举”方针，推动房屋租赁市场健康发育。
但是，应该看到，如果说有什么长效机制可以彻底解决中国楼市的痼疾，最好的办法就是市场化，即一切交由市场说了算，政府对个人房屋买卖不加任何干涉和限制。
因此，对于楼市调控，不管政府会出台哪些短期措施，从根本和长远来看，大方向还是要让市场起主导作用，让市场来决定房价和资源配置，决不是逆市场而动，人为打压房价。这也是十九大报告指明的大政方针。
基于此，楼市资本论认为，不管全国联网如何支持政府调控，房价的涨跌，最终还是要回归市场，不是某项单一政策说了算。
3、三大刚需推动房地产持续发展
现在，让我们回来看看楼市基本面是什么情况。
今年第一季度，全国平均房价涨了7.9%，用任志强的话说，是中国房地产有史以来涨幅最高的一个季度。
这个趋势是由经济形势、金融环境、供求关系和宏观调控等多重因素决定的，并不会因为房产信息联网而改变。
信息联网之后，楼市资本论继续看涨楼市，理由如下：
一是城市化加速。未来20年,中国城市化率要从目前的58.5%达到70%。这意味着，城市建设将继续扩容提质，人口流动速度和迁移规模还将加剧。流动产生需求，需求形成价格。因此，未来楼市会出现城市分化，但上涨趋势不会逆转，大涨小跌将是普遍现象，特别是一线城市、热点城市，因为需求叠加，上涨动力仍然强劲。
城市化对楼市的需求到底有多大，让我们看一组数据：
现有住宅开发能力：约10亿平方米/年
现有住宅存量：240亿平方米
现有住宅折旧量：按5%的折旧率计算，12亿平方米/年
70%城市化率的住房需求：440亿平方米
20年增量：10亿平方米/年
总量折旧：仍按5%计算， 22亿平方米/年
以上数据表明，20年内，中国现有房地产开发能力仅能满足增量需求；20年后，如果既定城市化目标如期实现，仅房屋折旧产生的市场需求，就超出现有开发能力一倍以上。
二是改善性刚需。中国现有住房中，老旧房屋占比很高，大概90%以上没有热水、70%以上没有卫生间，就连北京、上海这样的一线城市，约70%的房子没有电梯。这些业主迫切需要改善居住条件，他们的刚性需求在未来所占比例会越来越大。
三是分户独居需求。官方数据表示，按现有户籍计算，中国住房套数与家庭户数之比，已达到1.1：1，即平均每户都有一套住宅。但是，随着社会发展水平的提升，家庭分户和独居需求将持续增长。过去三年（2015-2017年），中国每年独居户增长30%多，而且还在继续增长。据任志强估算，中国现有7000多万独居户，其中4000万是老人，3500万是年轻人，估计五年以后，独居群体会达到2亿户，现有房子远远不够用。
从以上基本面来看，未来楼市需求大于供给能力，房地产市场持续增长是大势所趋。
楼市资本论相信，不动产信息联网，有助于政府更加深入地了解市场真实情况，更为平和地看待房价趋势，从而统筹全局、精准施策，让楼市运行更为稳健、更趋理性。
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