地产销售有韧性，需求波动收窄。2018年全国商品房销售面积为17.2亿平，同比增长1.3%，增速继续收窄。展望2019年来看，在整体地产紧缩调控和三四线棚改货币化政策收紧的影响下，我们认为预计2019年地产销售面积下滑5%左右，波动幅度弱于以往周期，销售仍具韧性。

 

新开工和竣工背离收敛，建安投资有望回升：16年以来在整体去杠杆、紧信用的环境之下，地产企业受资金压力、市场走弱的影响，选择“抢开工、高周转”策略导致高开工、低竣工；2019年在期房交付期限要求和房企融资环境改善、资金压力缓解之下，预计竣工面积增速有望向上，建安设备投资有望回升。

格局向好，优质龙头稳健增长：环保成本显性化、税收社保规范化、金融约束加强等因素驱动下，小企业经营成本和资金成本增加并加速退出，细分龙头竞争格局改善较为明显。中长期维度来看，需求周期和估值波动有往复，把握企业成长和发展，更多要关注企业自身的竞争力，自身具备较强竞争优势的优质龙头，格局向好、市占率持续提升，业绩稳健增长的能力相对较强。

估值调整充分，关注边际宽松变化，估值具备修复空间。2018年板块内地产后端的装修建材公司，受到地产下行的悲观预期、去杠杆下资金压力等因素的影响，股价调整较多，估值向下调整较为充分，多个细分龙头公司估值水平和相对大盘指数的估值水平已处于历史区间下限。当前来看，地产景气下行预期仍会对后周期企业估值有所压制，但边际变化也正在发生：央行降准，政策持续放松，货币宽松有望逐渐向信用宽松传导；近期上海、广州等地房贷利率出现下调、部分地区调控政策变更，地方政府近期两会报告中强调地产调控“因城施策”思路下，政策微调有望带来边际宽松。

投资建议：我们认为2019年地产销售有韧性，竣工有望改善，需求不必太悲观；同时格局向好之下，龙头盈利稳健，股价和估值调整较为充分；货币宽松和地产政策边际放松正在来临，估值中枢修复可期。建议关注PE10倍或PB1倍左右的标的。重点推荐帝欧家居、北新建材(000786)、东方雨虹(002271)、坚朗五金、建研集团(002398)、惠达卫浴等。

风险提示：下游基建及房地产行业波动风险、行业竞争风险、应收账款风险、原材料大幅波动的风险。