相比其他地产公司，万科集团内部有着巨大的隐蔽资产。

 

地产开发业务，可持续性是市场最大的担忧之一。万科很早就开始了相关多元化探索。在2018年郁亮的总结里，确实没有其他业务在盈利上能与开发业务相匹敌。但从市值的角度而言，万科的这几大创新业务已经完全具备了支撑公司成长的潜力。

 

首先是大名鼎鼎的万科物业，公司持股63%。2019年上半年收入53亿。目前碧桂园服务港股市值大约700亿，按万科物业的地位，合理估值应该在800-1000亿之间，63%的股权价值至少在500亿。

其次是万纬物流。万科在2017年和厚朴、高瓴以及普洛斯的管理层一起将亚洲最大的物流地产公司普洛斯私有化，其中万科持有21%的股权。私有化的价格大约800亿。过去的3年多，万纬物流以普洛斯为标杆快速扩张，现在物流地产里已经排在第二。考虑到和普洛斯规模上的差距，万科的物流板块目前价值应该在200亿以上。

然后是未来的明星，“采筑”。2017年从万科集团独立出来，成立的第三方建材采购平台。到2019年采购金额已经超过1000亿，其中非关联方的采购规模已经超过50%。中国建材行业总的市场容量至少在5万亿以上。乐观估计，以目前“采筑”的竞争力，至少可以占到20%的市场容量。到时候交易额至少1万亿以上，按目前1%的交易佣金，远期收入100亿，净利润至少50亿以上，潜在市值至少在1000亿以上。

这三大业务，未来都有上千亿市值的前景，完全可以支撑公司目前的市值。

 

同时在开发业务上，万科仍具有显著的优势。

这两年万科在规模的增速上，并不快，导致很多只看数据的投资者对公司的经营能力以及管理层产生了诸多负面看法。

但如果仔细把这几年主要地产公司的拿地情况进行详细的测算，可以明显地看出来，万科淡化对规模的追求是以盈利为基础的，过去三年，除了2017年高价拿了一些土地之后，2018-2019年万科的拿地情况要远好于大多数过度追求规模的公司。

而且万科的经营策略与大多数地产公司不一样，万科采取的是城市深耕策略。万科目前进入的城市只有69个，而同等规模的公司，进入城市数量都在100个以上。万科的城市深耕策略，可以在拿地、产品设计、定价多个方面形成累计的优势。在我们接触的部分二线城市里，万科是少数可以形成品牌溢价的公司。品牌溢价叠加资金成本的优势，可以带来明显超越同行的盈利能力。

至于当前大热的商业地产，前景未必有大多数人想象的那么美好。

中国城市化发展速度太快，导致大多数商业地产很容易就丧失了自己的竞争力。历史上这样的案例比比皆是。

 

成都春熙路王府井，曾经号称西南地区的“店王”，在10年以前一个门店就能实现超过50亿的营收、5亿的净利润。结果过去十年，面临着整个春熙路商圈的大扩容，成都商业地产的大发展，地位也逐步没落。

重庆百货旗下新世纪百货观音桥店，当年重庆最好的百货店，促销时候经常人多得影响手机信号，在历史的变化中依然毫无抵抗之力。

现在大多数对商业地产的看好，只是将当前情况简单地线性外推，并没有仔细研究过国内、国外商业的发展史。当然，也正是这些对商业地产线性外推地看好，最终将导致行业的过剩和部分当前重金投入商业的公司未来的没落。

虽然现在地产行业仍然低估，但无论从开发业务还是相关多元化的业务，只有万科独一无二

作者：格物致知2019

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