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万科电话会议全记录 朱旭感慨长租公寓没有独角兽

  近日,万科(02202)公告2月销售额385亿元人民币,环比下跌20%。为何万科在2月份销售额环比大跌?3月7日,万科召开了2月销售及经营情况电话会议,有机构向智通财经披露此次电话会议的相关内容。

  深圳公司销售额涨得快

  万科董事会秘书朱旭在电话会议中介绍,受春节的影响,万科长期观察的城市销售面积和销售金额在2月份都有所下降,值得一提的是,受限购政策影响比较小的城市,销售还是非常强劲。

  虽然万科2月份的销售额环比大跌,不过朱旭指出,由于市场占有率大幅提升的缘故,万科的销售面积和销售金额同比则大幅上升。

  具体来看,2月,万科签约了236万平方米土地,比2016年同期上升97%,签约的销售金额385亿元,同比上涨140%,签约均价16300元每平方米,环比和同比上涨约20%。朱旭解释称,2月销售均价上涨是因为,这个月来自深圳的销售金额多,销售单价高,导致销售均价比去年高。

  智通财经了解到,北京、上海、深圳这三个城市的销售金额占万科1月销售总额的14.8%,而在2月该比例大幅上升为34%。“这主要是因为深圳公司销售涨得非常快,2月份,深圳公司销售额在85亿元,销售单价在4.5万元每平方米,带动公司总体售价的上升。”朱旭说道。

  此外,在朱旭看来,目前房地产的集中度在大幅提升。朱旭介绍,碧桂园、恒大、万科三家公司在2月份的的市占率在32%以上,而2016年全年前十名房地产开发商集中度大概在20%左右,“我们认为未来行业集中度继续提升是一个大概率事件。”

  值得注意的是,根据万科提供的重点观察的14个城市数据显示,2月,北京、上海、广州、深圳一线城市的销售额占比还是41.2%,和1月份持平。尽管一线城市的新房供应量很少,销售面积也减少,但是销售价格非常坚挺。从2015年9月份以来,14个重点城市的库存一直在下滑。目前库存去化周期最短的是武汉,约4个月,库存去化周期较长的是深圳,约22个月。

  在上海区域拿地最多

  根据朱旭介绍,1-2月份,万科累计投资208亿元,拿地金额占投资销售金额25%。

  万科在2月份一共新增加17个项目,通过“招拍挂”获取12个项目,通过股权收购方式获取5个项目。总的建筑面积为320万平方米,权益建筑面积215万平方米,权益地价约86.2亿元,楼面平均地价3992元每平方米。

  2月万科在各区域拿地具体情况如下:广深区域10万平方米,上海区域121万平方米,北京区域53万平方米,中西区30万平方米。

  朱旭称,万科在2月的拿地面积和数量基本与1月持平。通过股权收购获取的项目比招拍挂便宜,万科将逐步提高通过股权收购合作方式来拿地的比例。

  三四线房价短期可能上涨

  在政府调控政策下的楼市未来会如何发展?朱旭在上述会议中也介绍了公司的一些看法。

  朱旭表示,从万科的销售城市可以看到,没有受到调控的城市,销售情况非常不错。未来销售会不会往三四线城市进行转换?万科认为:第一,从历史上来看,当一二线城市受到限购一系列政策影响的时候,一些需求是很有可能会溢出到三四线城市。第二,从刚刚召开的两会来看,政府很明确要因城施策去库存。房地产有一个大小年的周期,2016年可能是一二线城市的大年,今年也可能会是三四线城市,比较好的一个年份,不排除一些投资需求在一二线无法投资,把投资需求溢出到三四线城市,从而带动当地的居民买房,导致三四线城市的房价在短期内有上涨的可能性。

  虽然,三四线城市房价有上涨可能性,不过朱旭指出,目前三四线城市库存还是比较多,加上新的投资商进入会增加供应,当价格涨到一定程度后,会有一定的风险。

  此外,朱旭认为三四线城市未来还是会有分化,在发达都市经济圈周边的,能够承担大城市人口,产业导出的三四线城市,是有机会的。因为有大城市人口和经济产业的溢出,相应的,当地人均收入会有增长,收入增加是房价上涨最重要的因素。而对于比较偏远的三四线城市,还是要谨慎对待,一定要分析库存的情况。

  长租公寓是重要着力点

  智通财经注意到,在房地产行业净利润增长空间日益缩减的情况下,开发商开始布局多元业务,增加盈利点。目前,龙湖、万科等企业都进入租赁市场领域,根据克而瑞数据显示,TOP30房企中,1/3已切入长租公寓领域。

  据了解,万科是最先在长租公寓领域试水的地产商,早在2015年年初,万科推出长租公寓品牌“万科驿”,2016年5月更名为“泊寓”。

  朱旭认为,租房是一个非常大的市场,2013年中国租赁市场达到了2.5万亿元,垂直细分到长租公寓,市场规模至少有1万亿元,这是很有诱惑力的。此外,新进入城市的新市民80%靠租房,长租公寓有很大的需求,但是在长租公寓领域没有独角兽的领军人物。

  “万科今年把长租公寓作为很重要的着力点,主要在核心城市发展。2016年有1.6万间出租公寓,我们希望今年能有一个很好的增长”, 朱旭说道。

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