九龙仓2300亿港元高调分家背后隐约笼罩着一层迷雾。

　　“旗下除上周公布的九龙仓将以介绍形式分拆计划外，并没有其他分拆计划。而这目前只处于初期阶段，需要再观望效果决定进一步的方向。”8月14日，会德丰主席吴宗权在业绩会上的一番表述，给之前市场上关于九龙仓与会德丰重组迈出第一步的猜测泼了一盆冷水。

　　8月9日，一份分拆计划的终极定案出现在九龙仓2017年中期业绩报告中。九龙仓宣布将以介绍形式，将全资子公司九龙仓置业地产投资有限公司（简称“九龙仓置业”）独立分拆上市。这个资产包除持有目前由九龙仓拥有72%权益的海港企业之外，亦将持有一个由海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及在建中的酒店项目The Murray等6项香港投资物业组成的组合。该组合共有约1100万平方英尺楼面面积，总值超过2300亿港元，每年营业额逾130亿港元。

　　分拆计划一经抛出，来自摩根士丹利、花旗等投行研究机构的报告不约而同透露一种信号——会德丰千亿重组。

　　“如此规模的贵重物业组合不仅在香港罕有，即使在全球上市公司同类型的组合中也十分罕有。”九龙仓集团主席吴天海表示：“将香港收租物业以‘九龙仓置业地产投资’为名独立上市，并非筹集新资金，也不是为求增加估值，将来派息亦不会因分拆成两间公司而增加，目前主要是将九龙仓简单一分为二。”

　　这是自2015年李嘉诚长和系完成世纪重组之后，又一家香港“百年老店”启动分拆上市。截至8月9日收盘，九龙仓股价飙升13.95%至每股79.65港元，创下5年以来新高。

　　分拆2300亿港元货值

　　早在今年3月年报发布会上，九龙仓已透露将部分投资物业分拆上市的计划，并在5月中旬九龙仓股东大会上得到管理层确认，“商业上的可行性研究则仍在进行中，因此还没有定案”。时隔近百天后的8月9日，一个更具体的装入项目及分拆方案藏身在一连串的中报数据中。

　　中国房地产报记者查阅公告获悉，九龙仓以介绍形式分拆其全资附属公司九龙仓置业独立上市，建议已获联交所批准。

　　不同于此前猜测，此次拟分拆的资产包不包括内地IFS项目，仅有海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及The Murray六项香港明星投资物业。

　　分拆完成后，九龙仓将集中于內地投资物业及发展物业、其他香港物业，以及物流和酒店管理。

　　虽然，分拆上市的具体形式已经确定，但建议分拆现处于初步阶段，九龙仓置业的上市申请尚未提交联交所及尚未获批准。因此分拆是否进行须视会德丰、九龙仓及九龙仓置业董事会的最终决定。

　　这份2300亿港元投资物业分拆上市计划，被市场认定为是九龙仓与会德丰的重组号角的吹响，下一步如何进展时刻搅动着市场的敏感神经。

　　虽然九龙仓并未在官方报告中详述，但来自摩根士丹利、花旗等金融研究机构均认为是与会德丰集团的重组有关。

　　摩根士丹利在8月2日发布的评级报告中指出，若九龙仓分拆旗下海港城及时代广场上市，将有潜在35%上升空间，此举会将九龙仓分成九龙仓A及九龙仓B。

　　其中，九龙仓A将会着重派息，拥有稳定、透明度高及令收入有所增长的资产（类似领展），九龙仓B（九龙仓置业地产投资有限公司）将会成为另一间具较高盈利能力的公司（类似恒隆地产）。

　　市场普遍认为，九龙仓的分拆上市是公司大规模重组的铺垫，多家投行上调会德丰评级，认为下一步重组将形成对公司的利好。不过会德丰主席吴宗权却称并没有新的分拆计划，要观望进展再决定下一步方向，具体什么时间完成，是否能够完成，还要看联交所什么时候批，会不会批。

　　某港股分析师称，市场对九龙仓下一个关注焦点是分拆旗下投资物业上市，有助于进一步释放集团价值。

　　分拆旗下投资物业

　　若分拆成功，九龙仓、九龙仓置业将成为会德丰旗下的两个独立、平行上市公司。但应如何进行业务分野、解决同业竞争，将定位更清晰的平台做大?

　　吴天海表示，目前，不同平台的界线已经很清楚，将来只会更清楚。分拆后将以九龙仓置业和会德丰两家公司分工集团业务。九龙仓置业主要集中在香港长线收租的贵重投资物业，会德丰则主要在香港发展商业、住宅物业，因此未来在香港的投地（针对发展物业）将主要由后者参与，而一些长线收租的项目则由新上市的公司参与。

　　公司计划在分拆后，原本持有1000股九龙仓的股东，未来在九龙仓以及新公司将各持有1000股，两家公司的合并派息与现有水平保持一致。

　　某咨询公司研究总监表示，九龙仓和会德丰地产是会德丰在香港直接控股的两家上市公司，它们的情况与“长和系”相似，同样出现业务及股权重叠的情况，此举或还意在为九龙仓、会德丰日后的重组做铺垫，九龙仓先把香港质素好的收租物业分拆到九龙仓置业，之后物业发展及其他非房地产业务分拆到九龙仓B。分拆后，会德丰仍然是两者的最大股东，前者再进行私有化九龙仓B，等于是把会德丰现有的业务跟九龙仓B合并，整个会德丰集团估值将实现最大化。

　　“私有化也不是没有可能，会德丰曾经有私有化的先例，早在2010年的时候，会德丰集团以每股13港元私有化会德丰地产，从而退出联交所。而香港上市的九龙仓股价比较稳定，也是今年表现最好的的蓝筹之一。此次分拆上市是公司战略发展的重要一步，提升整体的估值水平，也有助于公司向内地发展地产项目。”某内房股高管称。

　　实际上，九龙仓除了内地外，也在香港从事开发销售型的发展物业，一定程度上，跟会德丰存在同业竞争；而九龙仓置业的六大投资项目中，其中一个是酒店。九龙仓系统内，其他酒店又将继续留存在九龙仓的上市平台内。

　　持相反观点的人士则认为，由于会德丰地产和九龙仓业务庞大，实行资产注入程序复杂，可能性并不太高。

　　对此，吴天海回应称：“一步一步来，目前暂时没有其他计划。”

　　自2007年以来，九龙仓集团以香港海港城为模板，在内地全力打造IFS（国际金融中心）等一系列商业地产，分别落地成都、重庆、长沙、无锡和苏州等不同城市，均成为当地黄金地段的地标建筑。

　　但是在住宅销售方面，九龙仓深受内地楼市调控的影响。公司上半年销售额下跌23%至153亿港元，收入减少19%至112亿港元。其中，在内地，九龙仓的销售额下跌27%至119.08亿港元。截止至期末，九龙仓在内地的土地储备约为340万平方米，在内地的投资物业税前利润达到14.69亿港元，占同期整体投资物业利润的比例为19.3%。

　　“目前内地住宅市场的购买力十分旺盛，因此一线城市出台了一些限价令，开发商需要接受限价才可以获得预售许可证，这有可能会影响我们下半年的售楼速度，导致延迟推出一些楼盘。”吴天海表示。

　　作为一家拥有131年历史的百年老店，九龙仓目前持有的资产总值达4438亿港元，其中包括3244亿港元的投资物业组合，占集团总营业资产的80%。

　　尽管市场期待已久的九龙仓分拆计划并未尘埃落定，但市场已有不同期待。

　　时值中国房地产报创刊25周年，将在北京隆重举行“中国房地产界荣誉殿堂暨中国房地产报创刊25周年庆典活动”。活动内容包括专版报道、论坛演讲、项目推介、智库服务、汇编资料、视频节目及全媒体传播等等。此次活动还将评选出“中国房地产界改革创新25年荣誉殿堂 ·典范项目、典范企业、荣誉人物”。

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