美联储上周一如预期减息0.25厘，是今年第3次。本港多间大型银行罕有地跟随减息，为近11年来首次。滙丰带头下调最优惠利率（P）0.125厘，P由5.125厘减至5厘，同时还相应下调港元储蓄利率，其他主要银行亦宣布同步减息。

以贷款额100万元、30年期计算，以减息前P按2.625厘计，每月供款为4,017元，减息0.125厘后，每月供款会减少66元或1.6%，至每月3,951元，以目前新造按揭平均贷款额约400万元计，减息0.125厘，每月供款将节省264元，利息支出减少417元。

有分析指出，是次减息有利本地楼市表现，但其实今年银行上调新造按息累达0.25%，减息等如加幅收窄至0.125%，减幅也确实微乎其微。此外，物业的另一个称呼为不动产，意指它包括土地及其上之房屋等不可移动、可以有固定地址的建筑物。因此购买物业就是对一个地区信心的最佳证明，买入亦即是相信其前景将会向好。

过去十多年，“福地论”一直支持香港楼市成长，但一旦福地不再福地，再买入不动产作投资便绝非明智之选，一个反面教材则是日本楼市。就着香港近月形势，作者认为要化解真正深层次矛盾确实并非容易。同时，这数月的冲突已令不少内地人对香港印象逆转。在塘水滚塘鱼之下，香港本地的市场购买力还能支持多久？

故此，在特首推出放宽按保之后，这一轮购买力都消耗后便可看到具体真章。

过去数月，不时有消息指香港资金流出到新加坡。高盛早前曾发表报告，预料从今年6至8月期间，由香港流入新加坡的资金介乎30至40亿美元。海外居民存款则连升2个月，其中8月按月增加5%。

但是，最近看到新加坡金融管理局局长孟文能接受访问时透露，有小部分资金流向新加坡。纵使资金流入情况只属短暂，却已引起区内经济体忧虑。此外，新加坡总理李显龙之妻、淡马锡行政总裁何晶指出，外界只着重於资金从香港流入新加坡属错重点。她指出过於集中强调资金从香港流向新加坡，却忽略资金及人才由香港流向美国、加拿大等全球不同地区，是错重点。

近5年，楼市的租金收益率，早已跟市场脱节，投资者买入完全是为了博楼价向上而已。在资金流走香港的冲击下，楼市因属不动产，变现能力就弱得多了。股市当然也会受影响，但始终股市有市盈率、股息率等长线投资者一定会留意的量度指标。

即使短线走资令股市受压，但股市气氛快来快去，今天只要一台电脑在海外也能进行网上交易，相反当楼市重回以租金收益率计算价值之时，就是楼市神话破灭之开始，故此作者相信未来港股表现会优於港楼。（郭奉孝）

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