房地产公司，大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年，凭借着激进扩张、高负债、高周转，越来越多的区域房企走向全国，跻身一线，向着千亿销售额冲击。
但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守，深耕一域；亦或坚守品质，用更多时间打磨项目，却错失扩张良机。
搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域，对平时关注度较少的二三线房企进行分析，以帮助投资者和购房者进行独立的判断。
区域房企面临诸多相似问题：本土市场受外来房企分噬，对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下，他们将何去何从？
本文为“进击还是固守，二线房企生存之道”系列报道第12篇。
加速完成千亿销售目标后，河北房企荣盛发展（002146.SZ）增长势头放缓。
近日，荣盛发展（002146.SZ） 对外公布9月销售情况。当月，荣盛发展实现签约面积68.09万平方米，同比增长13.92%；实现签约金额66.73亿元，同比增长10.04%。
去年同期相比，荣盛发展销售增幅明显减小。上年9月，荣盛发展签约面积59.77万平方米，增幅38.29%；签约金额60.64亿元，增幅26.84%。
2019年1-9月，荣盛发展累计实现签约面积633.73万平方米，同比增长10.72%；累计签约金额678.28亿元，同比增长13.98%。该年度累计签约面积、金额增幅亦小于去年同期的50.93%和46.18%。
年初，荣盛发展主动提出“稳中求进”，将2019年的销售目标定为1120亿元。但房地产寒冬之际，对荣盛发展而言，“如何保持既有规模”的挑战仍旧摆在台面。荣盛发展给出的解决方案是——拿地。
9月经营公告提及，月初以来，荣盛发展下属公司通过挂牌等方式在河北承德、张家口、云南丽江等地取得多宗地块使用权，合计对价9.65亿元。据不完全统计，仅上半年，荣盛发展拿地已超600万平方米。下半年，荣盛发展又通过挂牌等方式揽地，拿地金额超35亿元。
压力随之而来。激进拿地后，荣盛发展半年负债猛增125亿；而三四线房地产降温，也为其去化带来新一轮难题。
保千亿规模，逆势拿地654万平米
半年度报告显示，2019年上半年，荣盛发展实现合约销售465.8亿元，同比增长16.2%；实现签约面积422.70万平方米，同比增长9.85%。报告期间，上市公司实现营业收入243.61亿元，同比增长25.65%；营业利润39.52 亿元，同比增长6.59%；归母净利润29.44亿元，同比增长31.05%。
此般增速在Top30的房企中处于低位，克而瑞发布的销售排行榜中，荣盛发展排名较2018年末降低6名，跌至第36。
一边是销售增速放缓，另一边，荣盛发展却拿地不断。半年报显示，今年1至6月，荣盛发展新增土地63余宗，合计规划建筑面积654.2万平方米，同比增长62.4%。纵向来看，仅上半年，荣盛发展拿地面积已超2018年全年的80%。
公开信息显示，63余宗土地多为住宅，主要分布在京津冀、长三角以及中西部等26个城市。收购完成后，荣盛发展的房地产业务覆盖城市拓展至50余个，涉及房地产项目260余个，累计土储建筑面积4059.77万平方米。荣盛发展在半年度报告中表示，目前的土储足够支撑公司三年的开发业务。
下半年，荣盛发展力度不减。7月起，荣盛发展累计花费35亿元，先后在河北、江苏、湖南、云南等地，通过招挂拍等方式再收多宗土地。与其他选择屯入低价格、小面积地块的区域房企不同，荣盛发展新增地块中，有多块土地成本不菲，主要体现在其在拿地金额上的高溢价。
据公开信息，荣盛发展曾以总价11.88亿元拿下位于佛山市顺德区杏坛镇的一宗商住混合地块，溢价率约63.37%；而其在南通市竞得的、总成交价约5.91亿元的一宗地块，溢价率也超60%；此外，荣盛发展斥资32.1亿元于南京竞得的三宗土地，溢价率均达40%。
卖的少，买得多，荣盛发展的一笔笔操作直接反映在现金流上。上半年，因报告期支付土地款增加，荣盛发展的经营性现金流由正转负，同比减少215.57%，为-57.39亿元。
（图片来源：荣盛发展半年度报告）
实际上，对于成立于1996年的“河北地王”而言，高负荷运转已成常态。2013至2019年间，除2017、2018两年外，荣盛发展的经营性现金流均告负。
系统得以运转的根本在于“借钱”。
半年融资259亿，净负债率96.5%
千亿门前奋力一跃后，荣盛发展开始寻求“回血”途径。公开信息显示，自年初开始，荣盛发展融资动作频频。
1月16日，荣盛发展发布公告，宣布10亿私募债已获准发行；一周后，荣盛发展又发公告，称2019年度第一期超短期融资券发行完成，5亿元募集资金已经全部到账；次日，荣盛发展再发公告，表示11.67亿公司债已经获批……一周之内，三起公告，涉及融资金额合计26.67亿元。
农历新年后，荣盛发展的融资动作还在继续。3月，9.1亿元超短期融资券到账；4月，发行3.75亿美元债券； 5月，拟发行10亿美元境外债……据不完全统计，截至发稿，荣盛发展本年度融资相关公告约有10条。
半年报显示，荣盛发展上半年总融资额258.95亿元，同比增加43.0%。因负债总额增加，荣盛发展筹资活动产生的现金流净额增加122.58%，至19.93亿元；同期，其财务费用也水涨船高，同比增加42.5%至4.1亿元。
截至2019年6月末，荣盛发展短期借款和一年内到期的非流动负债共计333.75亿元。不考虑74.11亿元的受限资金，荣盛发展账上货币资金约313.29亿元，尚不能完全覆盖短期有息负债。
随着负债走高，荣盛发展的资产负债率也随之上升。半年报显示，截至6月底，荣盛发展资产负债率同比增加0.33%至84.38%，净资产负债率也达96.5%，超过上市房企均值。
密集发债之外，荣盛发展还为旗下多家子公司进行担保。9月初，荣盛发展对外披露了一则担保公告。公告提及，荣盛发展同意为控股下属公司廊坊荣盛酒店经营管理有限公司提供连带责任保证担保，担保金额不超过11.2亿元。此次担保完成后，荣盛发展额度担保总额为556.55亿元，占公司最近一期经审计净资产的165.72%。
公开资料显示，荣盛发展担保公司经营情况不尽乐观。上述廊坊荣盛酒店2018年度亏损1765.43万元，资产负债率达92.87%；担保额度达50亿元的荣盛康旅投资有限公司资产负债率达95.54%，相关经营情况则并未披露。
房地产下半场，如何找钱成为决定中小房企生死存亡的关键一步。今年8月，有消息称，宝能副总裁刘军将加盟荣盛发展，分管融资和集团资金。据悉，刘军出身中海，后至宝能，拥有20余年的地产投融资经验。
河北单省总营收占比42%，存货去化困难
从区域营收占比来看，虽然荣盛发展一再强调已经完成“两横、两纵、三集群”的项目布局，业务布局遍布14个省、2个直辖市，但其营收区域依旧集中。河北、山东和江苏三地合计为荣盛发展贡献了74%的营业收入，仅河北省占比就达42%。
（图片来源：荣盛发展半年度报告）
深耕河北环京区域意味着风险与机遇共存。
2017年4月1日，雄安新区宣告成立，荣盛发展股价迅速攀升，6个工作日内暴涨69.37%。一盆凉水随后而至，仅一个月后，河北省出台《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，强调“环首都和环雄安新区重点地区更要提高门槛、从严调整限购措施。”短时间内环京区域接连加码调控，刚刚火热的市场随即息声，量价齐跌，至今仍未恢复。
房地产行业调控继续收紧，荣盛发展面临的去化压力也在不断加压。2018年，荣盛发展累计回款815亿元，回款率为80%，同比下降9.8个百分点；2019年中期，荣盛发展并未披露回款数额。
从荣盛发展的流动、速动比率或可发现端倪。上半年，其流动、速动比率分别降低2.92%和12.24%。此外，2019年上半年末，荣盛发展的预收账款为877.64亿元，与年初的870.49亿元相比，仅增长了7.15亿元。上年同期，荣盛发展的预收账款则增加了145.21亿元。种种迹象直指荣盛发展的流动性能力。
具体来看，荣盛发展2018年年报显示，其2011年获得的盘锦盛锦花都项目累计建筑面积49.95万平方米，截至2018年年末，项目累计签约面积仅有5.7万平方米，按面积计算，该项目去化比例仅为11.4%。其位于蚌埠的兰凌御府项目可租售面积约39.71万平方米，截至报告期末，累计签约10.2万平方米，去化比例约为25.7%。
“加强营销推广，改进营销方式，将营销工作充分前置，加大对库存货源的销售力度，加大回款力度。”去化压力之下，荣盛发展用上述词句对上半年的营销工作做了总结。截至今年6月底，荣盛发展账面存货已有1518.54亿元。
营销大战的硝烟早已弥漫。去年年底，有媒体曝出，荣盛发展曾推行全员卖房，要求员工购买或推荐他人购买。为此，公司推出全款9折，贷款95折的优惠活动。与之对应，如果无法完成公司指标，那么该员工将被纳入淘汰序列。消息一出，荣盛方面相关负责人迅速出面予以否认。
一波未平一波又起，一则荣盛发展内部文件又将其推上风口浪尖。文件显示，为完成三季度考核，生产系统全员当季取消周日休假，三季度后可申请调休；各项目部、精装园林部下班时间调整为最早23点。
网传上述公告截图
激进的销售策略并未给荣盛发展带来良好口碑，天眼查信息显示，2019年开年以来，荣盛发展涉及的开庭公告共有90条，其中大部分为商品房销售合同纠纷。
2018年12月7日，新京报曾对荣盛发展旗下廊坊多个项目涉嫌首付分期、购房三年后网签、代办户口及准购证以达到购房目的等销售行为进行报道。廊坊市荣盛花语城项目销售处随即被查封，网签被关停。
3月7日，河北石家庄住建局公布行政处罚名单，荣盛发展旗下项目荣盛广场和荣盛城名列其中。处罚文件显示，荣盛广场项目因在未竣工的情况下，采取售后包租方式销售商品房，被处以罚款3万元并勒令整改；荣盛城项目在未取得《商品房预售许可证》情况下，违规预售并收取预付房款3084.53万元，违法情节严重，被责令立即停止违法行为，并处罚款30.85万元。
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