出乎意料，打响地产股年报攻势第一枪的，居然是央企保利。

1月8日晚上，保利地产释放出业绩快报：营收增21.07%，利润增41.15%。

第一个交卷的一般都是好学生。这个业绩显然是超出市场预期的。保利19年的三季报不算好看，营收和利润增幅分别是17.77%、34.08%，当时不及市场预期。10月底公布三季报后，股价也随之挖坑跌了一段时间。

▲保利地产

熟悉地产股的朋友应该能猜测到，因为全年结算的大头在四季度，地产股的三季报数据不能太当真。果然今年四季度保利给出了不错的成绩。

简单来看：19年前三个季度的EPS是1.08元，但是全年达到了2.23元。这相当于四季度的EPS超过了前面三个季度总和。

另外，保利的业绩快报也需要一分为二看。其中提到2019年签约金额4618亿，同比增长14%——业绩增速放缓，是客观存在的，这与主流企业2019年的销售增速放缓是一致的。

不过需要注意的是，保利作为央企，在利润的释放上一直比较保守，未来会不会存在平滑利润的情况，也就是说，今后一两年的财报里，利润的下滑或许并不会达到营收那样的幅度。

每到年底，增长确定的地产股总会习惯性地热一波。2019年度的地产股业绩浪，从王石声称“万科业绩非常好”和保利的业绩快报开始，我们将在接下来3个月内陆续见真章。

随着地产股的估值前瞻已经翻页到2020年一季度末，我们乐观地发现，地产股会是这个冬天里为数不多的大概率赚钱板块，甚至可以说，是近3年来，最值得乐观的时刻。理由主要有4点：

第一，政策面回暖确立

起始于2016年三季度的本轮房地产调控，以“限购、限贷、限价、限售”为主要特征，3年来已经收到了成效，一二线核心城市的房价和房贷增量得到有效控制。

但是在“稳增长”的压力之下，中国的房地产政策从2019年四季度开始呈现出放松的苗头：深圳放松限价促进一手房成交、提升豪宅线促进二手房成交、取消公寓只租不售的规定，佛山、汕头、广州、燕郊等地相继表现出限购的松动。这些此前3年间政策最为严厉的地区，政策陆续放宽，可以说是“一城一策”政策的具体执行，也宣告楼市政策的回暖确认。

从大的货币政策上，可以说是同步转向：从偏紧转向略宽松。例如2019年9月16日全面降准，10月15日定向降准，11月5日下调“麻辣粉”，2020年元旦全面降准。

这些都有利于缓解经济下行的压力，客观上有利于房地产企业的资金链，有利于房地产业的托底作用。

第二，地产股整体估值仍在低位

截至1月8日，国证地产指数整体PE是9.26倍，目前处于百分位14.07%。

▲地产股估值

也就是说，该指数编制以来，只有14.07%的时间估值比现在低。

从上图可以看到，过去8年间，地产股在30分位以下的时间并不多，而最近两年左右已属最长的时间。那么，如何理解最近两年地产股的估值偏低呢？

我们以典型房企金地集团为例。

▲金地集团估值

这是金地上市近20年来估值走势图，其中估值在10倍以下的时间比较少，而近几年最大的转折点就在2016年三季度。由于开启的房地产调控强力打压，金地的估值被一再“压榨”到历史低位，直到最低跌破5倍的估值。

由此我们可以得出结论，正是因为3年多的严厉调控，造成市场对地产股的“偏见”，进而带来地产股估值的整体下移。

但是伴随着房地产政策的开始友好（2018年底就有苗头，随后出现了19年的小阳春），直到2019年四季度的确认回暖，地产股已经启动了估值修复行情。但是，正如上文所说，地产股的估值依然在历史低位。

第三，市场存在估值高低切换的可能

不知道你发现没有，2020年头，身边谈论股票基金的人开始多起来了。没错，2019年股市的上涨，让市场关注度高了起来。特别是茅台、猪肉和5G在2019年的大放异彩，让市场看到了赚钱效应。

那么，现在的股市估值，到底处于什么水平呢？

先来看看2019年涨上天的茅台、酱油、瓜子所代表的国证食品饮料指数。目前该指数的PE达到了30.93倍，处于百分位81.8%。

▲食品饮料估值

如果没有更加生猛的业绩增长，白酒股的估值还能继续上升吗？在目的点位杀入投资，性价比会如何？相信大家自有分寸。

再来看看19年大热的科技股。科技股的代表指数是TMT50，该指数目前PE44.34倍，处于百分位64.56%。

▲TMT50估值

不同于白酒股已经浮现的泡沫，科技股则因为政策扶持、企业加大投入，而在2020年存在业绩持续增长的情况。但不少龙头股在2019年已经有翻一倍两倍的情况下，板块内可能会有高低切换的动力，且年报季报将至，一旦业绩被证伪，则要提防股价炸雷的可能。此时进场，更需要留一半清醒。

再来看看股市的整体估值。

▲沪深300估值

沪深300目前的整体估值12.51倍，处于53.48%的百分位，基本位于十年以来的中枢位置。在过去一年估值从历史低位修复后，整体上的估值很难说有太强的吸引力——从这个角度看，不少人强烈看好的2020年行情，或许并不那么容易出现。

但是，在偏爱低估值、高分红的外资看来，A股依然有强烈的吸引力。持续流入的外资，会选择高估的茅台、5G，还是会偏爱处于历史低位的地产呢？即使是场内的存量资金，会不会也想高低切换一下呢？特别是，在房地产的政策面已经有反转迹象的当下，这就更有吸引力了。

第四，地产股的业绩依然亮眼

保利地产的业绩快报只是打响了业绩浪的第一枪。即将陆续出炉的其他地产股年报，相信也不会差，理由太简单：2019年的地产股年报，结算的是2017年左右的销售数据。绝大多数龙头房企，2017年的日子都比较滋润。

从动态销售看，龙头房企的销售增速虽然较之前几年有明显降速，但基于体量而言依然庞大，在整个A股也很难找到类似的确定性板块。

▲地产板块整体增速

尽管2018年和2019年房企开始过苦日子（2016和2017年的高价地，低利润的隐患），但这个隐患暂且留给2021年之后，2020年的地产股估值修复，将是一季度市场确定性较大的事件。

总结

2019年的最后一天，丁祖昱在上海静安体育中心自豪地宣布，听他建议买了“2019年地产金股”的人都赚了。他还顺便列出了他心目中2020年值得买的地产股：万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务。

毫无疑问丁祖昱是“幸福且讨巧”的。在房地产这么一个多年来始终保持确定性增长的行业，每年上涨的概率当然要多于下跌的概率啦！

回顾两个多月前，我们曾经旗帜鲜明地看好过新城控股。

 

2019年新城的三季报出炉后，我们曾经发文给出“价值回归即将到来”的明确结论。

▲新城控股

从目前看，即使在三季报后进场，到现在也有超过16%的浮盈。

2020年，我们依然坚定相信地产股的“拨乱反正”，相信太阳底下不算新鲜的常识。

从丁祖昱看好的地产股来看，均为拥有一致性成长预期的优秀龙头房企。可以发现，厉害的地产股都在港股哇。不过，A股也有不错的选择。如果让你选A，你会选出哪几个呢？

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