◆导报记者　杜海　济南报道　

最近,地产企业泰禾集团(000732)(000732)备受关注,不是因赖以成名的“院子系”产品,而是其连续转让国内多地项目股权。其中,旗下全资子公司济南中维置业,近日向济南泰悦转让达盛置业70%股权。这意味着,泰禾退出章丘圣井片区的泰悦盛景项目,而这正是两年前其进入济南市场的踏板之一,显示公司整体布局呈现收缩之势。

经济导报记者14日获悉,在联合资信最新发布的泰禾集团跟踪评级报告中,确定维持泰禾集团的主体长期信用等级为AA+,但继续将其列入“评级观察名单”。

连续“套现”近百亿

在退出上述章丘项目之前,资产负债率较高的泰禾集团已经在全国退出多个房地产项目——今年3月至6月底,泰禾集团宣布一系列地产项目的股权出售方案,对应总售价95亿元。

比如,今年3月,公司全资子公司与上海世茂股份(600823)有限公司全资子公司签署《杭州泰禾蒋村项目股权转让协议书》,转让杭州泰禾持有的杭州艺辉商务咨询有限公司51%股权,对价为3.79亿元。

5月,公司全资子公司与世茂房地产全资子公司签署《佛山泰禾院子项目股权转让协议书》,转让持有的佛山市顺德区中维房地产开发有限公司30%股权,股权对价款为370.37万元,同时厦门锦翌承接福建中维对顺德中维的股东借款3.19亿元,交易总对价为3.23亿元。

6月,公司全资子公司与五矿国际信托有限公司(下称“五矿信托”)签署股权转让协议,将广州增城项目公司增城荔涛和增城荔丰29%股权进行转让,受让方为五矿信托拟设立的信托计划,交易对价18.22亿元。

同样在6月,公司全资子公司与济南泰悦及相关金融机构签署股权转让协议,向济南泰悦转让达盛置业70%股权,股权转让对价为3.97亿元。

“连续出售旗下地产项目股权进行套现,可见其资金链已经很紧张了。”有市场人士对经济导报记者分析,事实上,经过前几年的疯狂拿地之后,泰禾集团的资产负债率便一直居高不下。财务数据显示,泰禾集团截至2018年底的资产负债率为86.88%,2017年底的资产负债率达87.83%。

大部分储备项目年内开工

泰禾集团是一家从事房地产开发及运营的福建民营上市公司。联合资信此番为何继续将其列入“评级观察名单”?

在联合资信看来,跟踪期内,公司加快项目推盘销售,合约销售金额有所增长,营业收入和利润总额均保持增长,盈利水平有所提高；经营活动现金流量净额由净流出转为净流入；出售部分项目股权,缓解流动性压力。同时,联合资信也关注到,公司存货规模大,存在一定去化压力；债务负担重,资产受限比例较高；在建项目规模较大,对外融资压力大,公允价值变动损益及投资收益对利润影响较大；高管人员变动频繁以及公司控股股东股票质押比例很高等因素,对其经营及发展可能带来的不利影响。

此外,泰禾集团资产流动性弱,待投资规模大,债务负担重,未来仍面临较大的偿债压力。截至今年3月底,公司(合并)资产总额2472.78亿元,所有者权益合计382.01亿元(含少数股东权益　168.11亿元)；2019年1-3月,公司实现营业收入74.54亿元,利润总额13.21亿元。

2018年以来,全国各地加大土地供应力度,但随着房地产市场新政趋近,加之地产企业资金压力加大,房企拿地普遍持谨慎态度,土地流拍明显增多,土地成交楼面均价和溢价率均有所下降。从泰禾集团来看,公司未来项目投资规模较大,部分项目体量大,随着土地拓展及拟建项目开工建设,公司面临较大资金需求。至今年3月底,公司未开工总土地储备面积290.26万平方米,土地储备的规划建筑面积为351.82万平方米,相较2018年开工规模,公司土地储备规模较小,对未来持续发展形成一定限制。

从分布来看,公司目前土地储备主要分布在京津冀、长三角、珠三角区域以及郑州、南京等城市,公司大部分储备项目将于2019年内开工。从楼面均价来看,公司获取单价较低,未来储备项目预计总投资413.77亿元。

济南东都项目整体去化率低

截至今年3月底,泰禾集团总股本12.44亿股,其中泰禾投资持股48.97%,为公司第一大股东。黄其森作为泰禾投资实际控制人,直接和间接对公司持股共49.12%,为公司实际控制人。

目前,公司第一大股东泰禾投资将持有的大部分公司股份质押用以融资:截至3月底,泰禾投资质押股票数量6.09亿股,被冻结股票数量460万股,合计占所持股份比例100%。若未来股价波动,控股股东被强制平仓,公司将面临控股股东变更风险。

据悉,在住宅地产方面,泰禾集团拥有以泰禾“院子”“大院”园系和府系等系列为核心品牌的住宅地产产品,“院子”系列为新中式院落别墅。截至今年3月底,公司在售项目70个,总可售面积2024.21万平方米,已完成销售面积1276.61万平方米,剩余可售面积747.60万平方米。

从在售情况看,已完工项目除“中国院子”和“济南东都”外,公司大部分项目处于尾盘销售阶段。经济导报记者查询获悉,截至3月底,泰禾集团济南东都项目总可售面积13.08万平方米,已销售面积11.04万平方米,合同销售进度仅为84.40%。　

“济南东都项目整体去化较低,主要系该项目中,公司计划自持部分商业,该项目住宅部分已基本售罄。”泰禾集团称。

此外,截至今年3月底,中国院子项目总可售面积10.17万平方米,尚有2.15万平方米未售,合同销售进度仅为78.86%。据悉,中国院子项目是该公司最高端产品,定位顶级中式院落别墅,因其建设周期较长,加之极高端定位针对的目标客户群体有限,使得销售进度相对较慢。

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